dTest radí: Pravidla rekonstrukcí a oprav v nájemním bytě

Lukáš Zelený | 9. 4. 2018

Když chcete ve vlastním bytě spojit pokoje, nemusíte se nikoho na nic moc ptát. Jen byste měli vědět, jestli vám po vybourání stěny nespadnou na hlavu sousedi shora. V nájmu je to ale něco jiného.

dTest radí: Pravidla rekonstrukcí a oprav v nájemním bytě

Pokud chtějí nájemník a pronajímatel předejít pozdějším rozporům, je dobré podmínky rekonstrukce dohodnout. V nájemní smlouvě nebo jejím dodatku.

Nezpůsobilý byt

Někdy je rekonstruování bytu věc, o které ví pronajímatel a nájemník předem, domlouvají se na všem ještě před tím, než se nájemník nastěhuje. Zákon sice stanoví, že pronajímatel je povinen nájemci předat byt ve stavu způsobilém k obývání – ale platí taky, že se můžou dohodnout jinak.

Způsobilostí se myslí, že byt je v dobrém stavu a že v něm nájemník bude mít zajištěné nezbytné služby. Takový byt musí být opatřený uzamykatelnými dveřmi, podlahovou krytinou, nesmí být zdravotně závadný a vybavení musí být funkční.

Pokud nájemce souhlasí, aby mu pronajímatel předal byt ve stavu, který tyto podmínky nesplňuje, musí se s pronajímatelem dohodnout na tom, jak to bude s náklady na opravy bytu. Častá domluva bývá, že si nájemce náklady odbydlí, tedy že nebude po určitou dobu platit pronajímateli nájemné – výměnou za provedené opravy, které byt učiní obyvatelným podle pravidel a vlastně ho zhodnocují.

Kdy chtít slevu

Pokud byt není ve způsobilém stavu a zároveň mezi nájemníkem a domácím neexistuje dohoda, jakou jsme právě popsali, může se nájemce odmítnout do bytu nastěhovat. Pokud se do bytu přesto nastěhuje, má právo na přiměřenou slevu z nájemného až do odstranění všech závad.

Právo na slevu ale nemá, pokud znal stav bytu už při uzavření smlouvy, nebo i tehdy, když ho sice neznal, ale znát mohl – pronajímatel ho zavčasu vyzval, aby si byt přišel prohlédnout. Plyne z toho jedna důležitá zásada pro každého budoucího nájemníka: V žádném případě se nespoléhejte jenom na fotky z realitky nebo od pronajímatele, než podepíšete nájemní smlouvu, byt osobně navštivte a jeho stav si prověřte.

Slevu z nájemného nájemce nemůže také chtít, pokud nepožádal pronajímatele o provedení oprav bezodkladně po nastěhování.

Dost handrkování s domácím!

Pokud se rozhodnete do toho praštit a jít do svého, rádi pomůžeme s výběrem hypotéky na míru.

Opravy v průběhu nájmu

Nájemce má v bytě podle zákona na svém triku takzvanou běžnou údržbu a drobné opravy. Běžnou údržbou se rozumí například malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah, kontrola a údržba baterií. Drobné opravy pak jsou například opravy podlahových krytin a opravy nebo výměny vypínačů. Dál se mezi drobné opravy počítají i všechny opravy, jejichž náklady nepřesáhnou tisícovku ročně. Do té tisícikoruny se nepočítá například poštovné a další náklady na dopravu. Pokud ale jednotlivé opravy překročí v souhrnu částku 100 korun na čtvereční metr podlahové plochy bytu a 50 Kč na metr plochy sklepů, balkonů, lodžií a jiných prostor k bytu příslušejících, platí už opravy pronajímatel. Nájemce musí hradit všechny opravy vad či poškození, které přímo způsobil.

Proti vůli nájemníka

Jestliže chce nájemce v bytě provést rekonstrukci, potřebuje k tomu většinou souhlas pronajímatele. Jinak se vystavuje riziku výpovědi a také tomu, že pronajímatel po něm bude chtít, aby byt při skončení nájmu uvedl bez náhrady do původního stavu. Ve výjimečných případech, kdy je rekonstrukce nutná vzhledem k zdravotnímu stavu nájemce, by na jeho návrh mohl o přípustnosti rekonstrukce rozhodnout soud.

Naopak nájemce se musí smířit s tím, že některé rekonstrukce může pronajímatel provést bez jeho souhlasu. Jedná se o všechny úpravy, které nesníží hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Co je přitom větší nepohodlí, může být obtížné v konkrétním případě určit, jelikož na to bude mít jiný názor pronajímatel a jiný nájemce.

Dál nepotřebuje pronajímatel souhlas k těm úpravám, které musí provést na příkaz úřadu, nebo těm, bez jejichž provedení hrozí závažná újma. Typicky se bude jednat například o problémy se statikou nebo hygienické závady, které mají být rekonstrukcí odstraněny.

Lukáš Zelený

Lukáš Zelený

Autor je vedoucí právního oddělení časopisu dTest.

Když majitel rekonstruuje a nájemník musí (na čas) pryč

Jestliže je kvůli rekonstrukci nutné, aby nájemce dočasně byt vyklidil, tedy odstěhoval se na určitou dobu jinam, musí mu pronajímatel sdělit tři měsíce dopředu, co bude v bytě rekonstruovat, kdy práce začnou a kdy asi skončí. Ve sdělení má pronajímatel uvést, že nahradí náklady související s vystěhováním. Podmínka takto včasného upozornění samozřejmě neplatí, když pronajímatel rekonstrukci nepředpokládá, typicky u odstraňování následků havárie. Nájemce do desíti dnů musí oznámit pronajímateli, že s vyklizením bytu souhlasí. Pokud to neudělá, musí se pronajímatel dožadovat vyklizení soudně. Jestliže vystěhování nájemce nemá trvat déle než jeden týden, stačí, aby pronajímatel vyzval nájemce k vyklizení bytu deset dní před zahájením prací, a nájemce má pak pět dní, aby pronajímateli oznámil, zda s vyklizením souhlasí.

Líbil se vám článek

+8
Ne
Ano

Vložit komentář

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK