Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 12. 8. 2015 | 3 komentáře
Když vlastníte družstevní byt, vy sami jste v něm nájemníkem. Chcete-li tedy nastěhovat někoho jiného, kdo by vám pokryl náklady na nájem, splácel anuitu nebo zajistil výnos, můžete narazit na řadu překážek.
Družstevní byt: S pronájmem můžete narazit

Jelikož je pozice nájemníka už obsazena vámi, půjde v každém případě nikoli o nájem, nýbrž podnájem. Podepisovat budete tedy smlouvu o podnájmu, protože nájemní smlouvu jste vy sami podepisovali s bytovým družstvem v momentě, kdy jste družstevní podíl kupovali.

Nevýhoda hlavně pro (pod)nájemníky

V čem spočívá hlavní rozdíl mezi nájemníkem a podnájemníkem? Ten první má podle občanského zákoníku mnohem více práv a požívá vyšší ochrany. Podnájem není zákonem chráněn tolik jako nájem, lze ho například vypovědět bez uvedení důvodu, v podnájemní smlouvě můžete zakázat domácí zvířata, podnikání v bytě a další věci, které nájemníkovi zakázat nelze.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Pro investory se to zatím zdá spíše jako výhoda – mnozí i u bytů v osobním vlastnictví uzavírají nájemní smlouvy s příbuznými, aby potom svoje nájemníky mohli dostat do slabší pozice podnájemníka. Problém je, že v případě družstevního bytu nemáte jinou volbu. Jenže zájemci o bydlení můžou dávat ze zřejmých důvodů přednost nájmu před podnájmem.

Družstvo vám může podnájem zhatit

Prodej družstevního podílu v bytovém družstvu nepodléhá žádnému souhlasu ani podmínkám ze strany družstva (s výjimkou splnění podmínek pro členství v družstvu podle stanov), s podnájmem je to jinak. Zejména pokud sami v bytě nebydlíte a chystáte se ho celý podnajmout, potřebujete vždy písemný souhlas vlastníka – tedy pronajímatele – a tím je v tomto případě družstvo. Zatímco někde není problém souhlas získat, jinde dělá družstvo mrtvého brouka nebo je úplně proti.

Družstvo tedy může platně odmítnout dát svolení k podnájmu, zároveň může podmínky podnájmu výrazně omezit ve svých stanovách. Častý je například zákaz podnájmu cizincům, objevuje se i povinnost platit družstvu za souhlas s podnájmem administrativní poplatek – někdy jednorázový, ale někdy taky například roční, což může už zahýbat s vaším předpokládaným výnosem. Je to poplatek, který není nijak stanovený ani omezený zákonem – někde to bude tisícovka za rok, jinde dokonce až tisícovka za měsíc.

Na vaší straně

Partnerem seriálu je Home Institute, česká firma, která svým klientům dává do rukou nástroje pro bezpečnou koupi nemovitosti. Kupujícím zajišťuje kontrolu a přípravu smluv, prověrku a inspekci nemovitosti a další služby.

Podstatné je zjistit – pokud tedy počítáte s možností dál byt najímat – už před koupí družstevního podílu, jak se družstvo staví k podnájmům a jaká omezení v tomto směru uvádí ve stanovách. Jsou družstva, která mají poplatky za podnájem rovnou v ceníku na webu. Problematické je, že stanovy se vyvíjejí a mění na členských schůzích, jejichž závěry těžko můžete dopředu předvídat. Vždycky je tedy možné, že ještě dojde k omezení podnájmů.

Písemný souhlas bytového družstva s podnájmem by právě z výše uvedených důvodů měl být vždy součástí podnájemní smlouvy.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Investiční potenciál družstevního bytu

Pro investory jsou družstevní byty na podnájem lákavé zejména kvůli nižší kupní ceně. Podaří-li se byt podnajmout bez vysokých poplatků, může být návratnost zajímavější než u osobního vlastnictví. Neplatící podnájemníky můžete vypovědět bez udání důvodu s okamžitou platností, ale zase se vám možná budou trochu hůře hledat noví, kteří by přijali podmínky podnájmu.

Některé zajímavé investiční nástroje pro zvýšení výnosu ovšem naopak u družstevního bydlení nepůjde využít – například nebudete moci pákovat výnos hypotékou, což se v době supernízkých úrokových sazeb přímo nabízí. Jenže na družstevní byt si hypotéku nevezmete, takže na páku zapomeňte, nákup budete muset pokrýt většinově z vlastních zdrojů.

Trochu jiná situace je opět u nových družstevních bytů, které postavili v posledních letech developeři. Ti naopak investory zařadili mezi cílové skupiny své družstevní výstavby, a tedy jim překážky v tomto směru nekladou. V tomto případě zaplatíte při nákupu družstevního podílu jen základní členský vklad a podnájemník potom může postupně pokrýt měsíční splátky anuity, až dokud nebude zcela splacena s následnou možností převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Nevýhoda v tomto případě spočívá zejména v tom, že prodejní cena těchto bytů není o mnoho nižší než cena bytů v osobním vlastnictví. Nicméně platí, že jsou dostupné pro investory, kteří by hypotéku vůbec nedostali. Investiční družstevní byt si můžete pořídit s minimálními vlastními zdroji, protože většinu kupní ceny pokryjete postupně v měsíčních splátkách, které již budou platit podnájemníci.

Podnájem ano, nebo ne?

Je zřejmé, že každá z variant má svá pro a proti. I v případě, kdy kupujete družstevní byt přímo pro sebe, byste se měli informovat o možnostech podnájmu do budoucna, protože se může kdykoli stát, že nebudete byt využívat vy sami a bylo by velmi nepříjemné, kdyby měl kvůli stanovám nebo nesouhlasu družstva v těchto případech ležet ladem.

Propojeno!

Pokud chcete mít družstevní byt jako investici, pak se neváhejte začíst do našeho seriálu Investiční byt, principy jsou přece stejné.

Chystáte-li se koupit byt přímo jako investiční, vybírejte si raději družstva, kde je podnájem zavedenou a úspěšnou praxí – souhlas se uděluje rychle, podnájem nemá žádná velká omezení ve stanovách a administrativní poplatky za souhlas s podnájmem jsou nízké nebo žádné. Nenajdete-li je ve starší zástavbě, určitě uspějete u developerů, kde bude sice vyšší kupní cena, ale i vyšší tržní nájemné.

Coby investoři byste měli držet emoce při výběru bytu na uzdě a klást si jasné podmínky – super levný byt vám bude k ničemu, pokud budete bojovat s družstvem o každého nového podnájemníka. Řekněte jasně svoje záměry, zkuste získat reference od investorů, kteří již s družstvem spolupracují, a pokud nedostanete dobré podmínky, jděte jednoduše o dům dál.

Držíte se udržitelnosti?

Držíte se udržitelnosti?

Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+54
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 3 komentářů

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Družstevní byt: Jde vyšroubovat prodejní cenu?

15. 7. 2015 | Vladimír Zuzák | 3 komentáře

Družstevní byt: Jde vyšroubovat prodejní cenu?

Třicet procent z tržní ceny dolů – tak reaguje realitní trh na družstevní vlastnictví. Dobré zprávy pro kupující, neradostné pro prodávající. Jak prodat svůj družstevní podíl co nejvýhodněji? celý článek

Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva

17. 6. 2015 | Vladimír Zuzák | 21 komentářů

Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva

Záleží jen na bytovém družstvu, jestli vám umožní převod bytu do vašeho vlastnictví, nebo ne. A je docela možné, že se družstevníci nebudou hrnout do přípravy prohlášení vlastníka,... celý článek

Družstevní byt: Jak získat svůj podíl

3. 6. 2015 | Vladimír Zuzák | 1 komentář

Družstevní byt: Jak získat svůj podíl

Převod družstevního podílu může být docela rychlý proces, pokud máte vyřešené financování. Jinak budete muset hledat družstvo, které vám přislíbí převod do osobního vlastnictví, nebo... celý článek

Družstevní byt: V čem je výhodnější než byt v osobním vlastnictví

20. 5. 2015 | Vladimír Zuzák | 28 komentářů

Družstevní byt: V čem je výhodnější než byt v osobním vlastnictví

Desetina českých domácností bydlí v družstevním bytě. V nabídce realitních serverů je družstevních bytů dokonce dvacet procent a nové staví i developeři. Proč?

Družstevní byt: Je váš, nebo není?

6. 5. 2015 | Vladimír Zuzák | 19 komentářů

Družstevní byt: Je váš, nebo není?

Kupujete byt, ale na katastr nepůjdete. Kupní cenu zaplatit musíte, ale byt zastavit nemůžete. Družstevní bydlení je tak trochu oblečené neoblečené.

Partners Financial Services