Nenasytní developeři? Na novém bytě nejvíc vydělá stát

Monika Veselíková, Martin Vlnas | 6. 10. 2018 | 16 komentářů

Průměrná cena třípokojového bytu v Praze: osm milionů. Daně: 1,5 milionu korun. Za situaci na trhu s nemovitostmi přitom může stát – aspoň podle provozovatele webu cenovamapa.org Milana Ročka. O cenách nemovitostí, regulaci ČNB a zdlouhavém povolovacím procesu jsme si ale povídali také s Petrem Hánou, manažerem Deloitte Real Estate.

Nenasytní developeři? Na novém bytě nejvíc vydělá stát

Ceny nemovitostí rostou v posledních letech závratným tempem. Čím to?

Petr Hána: Je potřeba dívat se samostatně na Prahu, Brno, a teprve potom na zbytek republiky. Z dlouhodobého hlediska – ceny bytů rostly v posledních 30 letech vždycky, měnilo se jenom tempo. Ve velkých městech je teď růst opravdu extrémně rychlý, ve zbytku republiky rostou ceny pomaleji. Příčin významného růstu je hned několik – vedle ekonomického a sociodemografického vývoje například i extrémně levné peníze.

Čím je nemovitostní trh v Praze a v Brně tak výjimečný?

Milan Roček: Jde o významná regionální centra, ve kterých se kombinuje lokální poptávka s poptávkou lidí migrujících za prací a s domácí i zahraniční poptávkou po investičních příležitostech. Tím se liší od ostatních velkých měst. Řada lidí – včetně cizinců – se sem stěhuje za prací. Protože jde o bezpečné lokality, existuje tady taky poměrně velká zahraniční poptávka po investičních bytech. Zároveň je ale kvůli zdlouhavým povolovacím procesům v Praze i Brně rok od roku větší deficit nově dokončených bytů. Poptávka tu výrazně převyšuje nabídku dlouhodobě.

Navštivte dvanáctý ročník prestižní konference Hypotéka, který proběhne již 9. října na pražském Smíchově. Těšit se můžete nejen na Milana Ročka a Petra Hánu, ale třeba taky Jiřího Feixe, šéfa Hypoteční banky, Pavla Kysilku, Libora Ostatka nebo Ondřeje Boháče, šéfa Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Program bude obsahovat dostatek prostoru pro diskuzi nad aktuálními tématy a mezi přednášejícími se mimo jiné objeví i specialisté z Velké Británie.

Co s cenami udělá nová regulace České národní banky, která omezí počet lidí, kteří dostanou hypotéku?

Milan Roček: V Praze, Brně ani rozvíjejících se krajských městech, jako je Plzeň, Olomouc nebo Hradec Králové, nebude dopad na cenu asi žádný. V menších městech, kde převažují lokální zájemci o bydlení a lidé mají nižší příjmy, k propadu poptávky ovšem dojít může. Ceny nemovitostí jsou obecně v Česku vyšší, než si lidé budou moci půjčit. V menších městech spíš než k tlaku na snížení ceny dojde k zamrznutí trhu. Strana poptávky bude regulací omezena, ale strana nabídky není pod žádným tlakem, a naopak zažívá pozitivní sentiment. Češi vydělávají, mají se dobře, není tolik lidí, kteří by nemovitost prodat museli. A za nižší ceny, než byly doteď. Když už byt či dům prodávají, můžou klidně počkat na toho, kdo jim dá dobrou cenu.

Petr Hána: V cenách ve velkých městech hraje roli také nejistota developerů. Kvůli zdlouhavosti povolovacího procesu často nevědí, za jak dlouho zvládnou projekty dokončit. Další problém je na straně nabídky v second handu – nemovitost dnes prodáte za cenu, za kterou nekoupíte nic dalšího. Kdybyste prodávali svůj byt, nemáte na výběr nic moc jiného ke koupi. Velkému množství lidí nezbyde, než jít do nájmu, kde jsou ale ceny taky hodně vysoko, nebo se přesunout za hranici města.

Čeho ČNB vlastně chtěla regulací docílit?

Petr Hána: Centrální banka se snaží omezit poptávku. V oběhu bylo hodně peněz, byly levné a lidi chtěli investovat. Jenže problém vznikl na straně nabídky, nebylo co kupovat.

Milan Roček: Je důležité uvědomit si, jaká je pozice ČNB jako regulátora. To je dohled nad stabilitou finančního trhu. Centrální banka teď chce primárně ochránit komerční banky.

Nejdřív centrální banka nechtěla, aby si lidi v době, kdy cena bytů začala silně růst, brali příliš vysoké půjčky v poměru k hodnotě nemovitosti. Při poklesu cen by se totiž smazala ekvita, kterou do nemovitosti lidé dali a dluh by mohl být vyšší než hodnota nemovitostí. To se stalo na příklad před deseti lety v Irsku nebo Velké Británii, ale i v jiných zemích a znamenalo to hlavně zchudnutí a skepsi střední třídy. A pro banky to, že víc lidí nesplácelo řádně své úvěry. I teď je obava hlavně o to, že by lidé při růstu sazeb a splátek nebyli schopni splácet své hypotéky jako dnes. Ale nejen. Pro centrální banku je důležité předejít scénáři, ve kterém většina příjmů domácností padne na splátky hypotéky, protože pak jim zbude mnohem méně na spotřebu, přestanou utrácet a růst ekonomiky se ochladí. To pak skrze průmysl dopadne na komerční banky, které ho velkou část financují.

Co tedy ceny nemovitostí srazí, další krize?

Milan Roček: V Česku v dohledné době něco těžko. Pokud něco pohne s cenami nemovitostí, bude to globální otřes. Cena za metr čtvereční v Praze teď ale aktuálně překročila 100 tisíc korun, takže pokles na hranici 80 nebo 60 tisíc se stejně konat nebude. Nejen v dohledné době, nejspíš nikdy. Když se podíváme na poslední cyklus, řekněme od roku 2004 do 2014, ceny nemovitostí se jednou propadly. Jen o deset patnáct procent a navíc šlo o propad krátkodobý. Na pokles bych tedy příliš nevsázel a smířil se s novou realitou – v Česku je určitý bytový fond, který je z maximální části držený vlastnicky. Nemáme regulérní nájemní trh a mnohem menší nájemní fond kopíruje vývoj cen vlastnického bydlení, takže pokud chce člověk dosáhnout na nižší cenu, musí jít nyní bydlet mimo Prahu.

Fondy. Nemovitosti bez starostí?

Investovat do nemovitostí, ale nedělat někomu domácího a neřešit ucpané záchody? Nemovitostní fondy máme.

„Nemovitostní fondy jsou velmi zajímavá konzervativní investice s potenciálem stabilního výnosu kolem dvou až čtyř procent ročně. Do některých bych ovšem nedal ani korunu,“ říká Jan Traxler.

Místo bytu nemovitostní fond

Roste adekvátně s cenami nemovitostí také marže developerů?

Petr Hána: Naopak. V praxi vidíme, že faktickými vládci trhu jsou majitelé pozemků, kteří si dnes už umějí velmi dobře spočítat, za kolik se budou byty na konci prodávat. Pokud má developer k dispozici dostatek pozemků, může dobře plánovat, co dá na trh. Ale vlastníků velkých celků pozemků mezi developery je už dnes poskrovnu. V opačném případě developerovi nezbývá než nakupovat projekty nebo připravovat pozemky na výstavbu. 

Milan Roček: Nejvíc nenasytný je tady ale stát. Průměrná cena třípokojového bytu v Praze je osm milionů korun. Daňové zatížení takového bytu je 1,5 milionu korun. Daně se zásadně zvýšily hlavně od roku 2007. V roce 2007 jsme museli začít respektovat určitá pravidla Evropské unie, současně se od roku 2007 několikrát měnilo nastavení DPH, daně z příjmů i daně z nabytí nemovitosti. V roce 2007 dělalo daňové zatížení třípokojového bytu zhruba 250 tisíc korun. Developeři samozřejmě měli v určitých momentech víc, poslední rok ale jejich marže výrazně klesá. V letošním roce má nově, po deseti letech, významný vliv hlavně skokový růst cen stavebních prací.

Petr Hána: S tím je spojen další problém – sehnat a udržet generální dodavatele. Situaci developerům, a nejen jim, komplikuje také nedostatek stavebního materiálu, je to absurdní, ale dělají se například pořadníky na cihly. Takže rostou ceny stavebního materiálu. A pak extrémně dlouhé schvalovací procesy. Developeři mají relativně velký aparát lidí, který průběžně stojí určité peníze. Když ale developer nemá v zásobě pozemky, stojí před otázkou, jestli ten tým lidí držet. Pokud ho držet chce, musí nakupovat nové projekty, jejichž cena na vstupu je hodně vysoká.

Jak se v kontextu vysokého daňového zatížení díváte na státní půjčky na bydlení?

Milan Roček: Naprosto absurdní, nesystémové a populistické opatření. Státní fond rozvoje bydlení má k dispozici peníze na úvěry pro zhruba šest stovek náhodně vyvolených. Banky v průměru poskytnou osm tisíc hypoték za měsíc. Za jeden měsíc dvanáctkrát víc, než je kapacita celého programu státních půjček. Druhá věc je, že na pořízení bytu stát půjčí maximálně 1,2 milionu korun, na dům dva miliony. To jsou sumy, za které téměř v celé republice žádnou nemovitost nepořídíte. Úvěr navíc nejde kombinovat s hypotékou a při splatnosti maximálně 20 let vlastně vyjde měsíční splátka dráž než u klasické hypotéky, která může být splatná 30 roků.

A navíc jdou státní půjčky proti všemu, co v rámci regulace nastavila ČNB – proti požadavku brát na žadatele o půjčku přísnější metr při posuzování příjmů. U státní půjčky bonitu žadatelů nikdo v podstatě neověřuje.

Milan Roček

Milan Roček
Milan Roček je zakladatel, spolumajitel a předseda představenstva společnosti Hyposervis. Tu založil v roce 1999 jako firmu specializující se na výběr vhodné banky a vyřizování administrativy u hypotéky za klienta. Tak vznikla první hypotečně-makléřská firma svého druhu v Česku.
Od roku 2001 se věnoval řízení financování developerských bytových projektů. Je autorem užitného vzoru Uspořádání systému pro řízení developerských projektů a desítek modelů pro financování developerských projektů.
Spolu s kolegy z Hyposervisu a poradenské firmy Deloitte se v letech 2009 až 2012 podílel na vydání několika studií o rezidenčním trhu v České republice, zejména o vlivu finanční krize na rezidenční development.
Spoluautor a provozovatel portálu www.CenovaMapa.org, který sleduje a analyzuje transakční ceny nemovitostí v Česku.

Petr Hána

Petr Hána
Petr Hána pracuje ve společnosti Deloitte Česká republika jako senior manažer v oddělení zaměřeném na stavebnictví a nemovitosti. Specializuje se především na projekty zaměřené na oblast stavebnictví a řízení a optimalizaci portfolia nemovitostí. Podílí se na vývoji Cenové mapy transakčních cen.
Dále se věnuje projektům týkajícím se projektového řízení a controllingu, optimalizace procesů a organizační restrukturalizace stavebních a developerských společností. Spolupracoval na projektech v rámci České a Slovenské republiky pro významné stavební a developerské společnosti. Podílí se na přípravě průzkumů, analýz a studií zaměřených na vývoj rezidenčního trhu.

Jakým způsobem má tedy stát pořízení vlastního bydlení podporovat?

Milan Roček: Předně – stát tu není od toho, aby sám pořád pomáhal. Jeho úkolem je vytvořit prostředí, ve kterém nenastanou situace podobné té dnešní. Teď řešíme problém, který vznikl hlavně proto, že státní správa nedodržuje vlastní termíny a lhůty. Ruku v ruce s tím šly dlouhodobě a nesystémově velké i drobné změny zákonů, které dostaly stavební proces do stavu, kdy ho zablokuje kdokoli, kdo vás bude chtít třeba jen vydírat. To se týká developerů i běžných stavebníků. Příliš nepomohly ani regulace centrální banky – staví se pomalu, nabídka je omezená a poptávka byla do roku 2016 standardní. Pak stát přijde s regulacemi, kvůli kterým ve dvou letech prudce eskaluje poptávka.

Úplně největší problém ale podle mě souvisí se čtyřletým volebním obdobím. To je kratší doba, než za kterou postavíte dům. A každý politik chce mít před koncem volebního období co lidem ukázat. Co jeho volební období přesahuje, to ho nezajímá. Je jednodušší slíbit vyšší důchody než postavit nové město.

Petr Hána: Před časem jsme dělali analýzu všech bytových projektů, které v Praze aktuálně jsou, respektive které od roku 2014 proběhly úředními deskami. Vyšlo nám, že od nápadu developera něco postavit trvá realizace devět let. Za předpokladu, že už má pozemek. Na stavbu z toho padnou dva roky.

Jak z toho ven?

Petr Hána: Důležitá je rekodifikace stavebního zákona. Aktuálně se na ní pracuje, ve hře je několik návrhů, nejzásadnější je ale zavedení institutu vymahatelnosti. To znamená, domoct se toho, že se všechno bude dít ve lhůtách, které jsou nastavené.

Milan Roček: Zásadní je, aby stát vytvořil předvídatelné a vymahatelné prostředí, ve kterém jde bydlení pořídit. A je jedno, jestli člověk staví svépomocí rodinný domek nebo bytový dům o dvaceti patrech, je jedno, jestli stavíte byty na prodej nebo na pronájem. Ale musíte vědět, co, kdy a kde můžete postavit, a musíte mít vědět, že když splníte to, co máte, tak za dva až tři roky svůj záměr dokončíte.

Další problém je koncepce bydlení. Ani stát, ani Praha fakticky žádnou nemají. Na Ministerstvu pro místní rozvoj tedy leží jakýsi dokument z roku 2015, který si Koncepce bydlení. Je to ale jen lehká předělávka materiálu z roku 2011, který řeší pouze otázku zateplování a přerozdělování státních peněz do dotací.

Ostatně těžko se dá přijít se smysluplnou koncepcí dá v momentě, kdy pozemní stavebnictví spadá do kompetence tří ministerstev, opravdu těžko.

 

Líbil se vám článek

+31
Ne
Ano

Diskuze

6. 10. 2018  |  06:04  |  Tomáš Smolík

I my jsme majetkem státu, oni nás pěstují jako stroje pěstovali lidstvo ve filmu Matrix.

6. 10. 2018  |  22:05

Byly volby. Volbou jakekoli strany vyjma Babise a socanu jste mel.moznost pomoci s resenim teto ota...Celý text

Vložit komentář

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK