Jak se tvoří ceny nemovitostí

Jak se tvoří ceny nemovitostí
Stanovit nejlepší cenu za vlastní dům či byt není jednoduché. Původní vlastník chce z prodeje získat maximum, budoucí majitel zase touží nemovitost pořídit s co nejnižšími náklady. To jde trochu proti sobě. Pokud se ale cena stanoví optimálně, spokojeni budou oba.

Dosažení optimální ceny je výsledkem jednak objektivního průzkumu podobných nemovitostía jednak intuitivním stanovením, kolik bude kupující ochoten zaplatit za váš dům. Správná cena přiláká zájemce o prohlídkya to povede k prodeji. Bohužel, cena je nejdůležitější faktor, který kupující používají k tomu, které domy chtějí vidět. Je také důležité si uvědomit, že ačkoliv nabídkovou cenu stanovíte vy a váš makléř, prodejní cenu určuje kupující.

 

Název: Jak prodat nemovitost v době krize
Autor:
Štěpán Klein, Petra Kesslerová
Nakladatelství: GRADA

Správná cena znamená:
  • Rychlejší prodej, méně nepohodlí pro prodávajícího.
  • Nemovitost uvidí více kupujících.
  • Větší zájem ze strany jiných makléřů.
  • Více telefonátů na inzerát.
  • Vaše nemovitost nezůstane „viset“ v nabídce.
Obvyklé důvody přemrštěné ceny:
  • Příliš vybavená nemovitost.
  • Příliš vysoká původní kupní cena.
  • Přání majitelemít prostor pro vyjednávání.
Úskalí vysokých cen:
  • Nejvíce zájmu vzbudí váš dům během prvních pár týdnů. Správné ocenění domu vytvoří v mysli kupujících pocit, že musí rychle reagovat.
  • Existují kupující, kteří již viděli většinu domů ve své cenové kategorii a nyní čekají na nové nabídky nebo na snížení ceny. Takovýto kupující váš dům vynechá, pokud je oceněn příliš vysoko.
  • Někdy může dojít ke snížení ceny příliš pozdě, protože zájem kupujících již opadl.
  • Kupujícía jejich makléři si jsou vědomi toho, jak dlouho je nemovitost na trhu. Často nekupují nemovitost, která je na trhu dlouho, protože se bojí, že je s ní něco v nepořádku.
  • Bohužel, vysoko stanovená cena často pomůže prodat dům souseda, protože ve srovnání s tím vaším bude oceněn velmi dobře.
Úloha realitního makléře ve stanovení ceny:
  • Poskytnout vám srovnávací tržní analýzu, což je srovnání podobných nemovitostí, které jsou v nabídce nebo byly již prodány.
  • Neexistuje přesná cena. Váš dům stojí tolik, kolik je kupující ochoten zaplatit.
  • Trh určuje hodnotu. Vy a váš makléř určujete nabídkovou cenu.
  • Makléř neřídí trh, pouze marketingový plán. Prodávající určuje nabídkovou cenu. Nikdy si nevybírejte makléře podle ceny.

Určení ceny – srovnávací analýza

Určení ceny, jakou žádat za vaši nemovitost, není snadný úkol. Základní informace o cenách jsou samozřejmě k dispozici, ale komu důvěřovat, když se dostaví nutnost ocenit váš domov? Odhadci? Realitnímu makléři? Při stanovení požadované ceny za vaši nemovitost můžete vyjít z její pořizovací hodnoty nebo z metráže pozemku či bytu. Můžete se podívat do odborných časopisů. Ale všechny tyto metody vám dají jen hrubý odhad, navíc velice zatížený vaším očekáváním.

K určení tržní hodnoty domu je pravděpodobně nejlepší odhad dobrého realitního makléře. Zná místní trh a může vám poskytnout spolehlivé a rychlé informace založené na skutečných transakcích. Kromě toho může posoudit subjektivní stav nemovitosti. Při stanovení ceny nemovitosti je nejúčinnější cestou určení hodnoty domu na základě toho, kolik jiní zaplatili za podobnou nemovitost ve stejné oblasti. Potíž s touto metodou je v tom, že žádné dvě nemovitosti nejsou zcela totožné. Pokusíme se zde poukázat na základy při stanovení ceny porovnáváním:

  • Hlavní položky. První, co budete posuzovat při výběru srovnatelných nemovitostí, je počet pokojů, koupelen, metráž domu a pozemku, jeho všeobecný stav.
  • Přítomnost nebo absence podobných rysů. Například komíny, krb, přední nebo zadní terasa, počet schodišť, samostatné toalety, nadstandardní vany, velikost a počet oken a další.
  • Přesná lokalita. Dokonce i stejná lokalita se může lišit ve výhledu, v pěší dostupnosti do různých míst (obchody, úřady), v parkovacích možnostech, v hustotě zastavění a v dalších faktorech.
  • Tvar a rysy nemovitosti. Srovnatelné bytymohou mít různé půdorysy, pozemky mohou být různě svažité atd.
  • Stáří nemovitosti. Celkové stáří nemovitosti včetně stáří jednotlivých přístaveb a úprav je důležité, protože určuje potřebu velkých oprav, jako je střecha, fasáda, elektrické rozvody apod.

Kromě těchto kroků musíte vzít v úvahu základní aspekty nabídky a poptávky. Prodávají se domy v lokalitě dobře, nebo budete jako vlastníci muset snížit cenu, abyste prodali? Podobně, je v oblasti příliš mnoho nemovitostí na prodej, což povede ke stejnému výsledku? Dále, je možné k domu provést přístavbu, nebo ne? Je v domě nevyužité podkroví vhodné pro vestavbu? Dá se sklep zrenovovat, nebo má příliš nízkou výšku stropu? Konečně, je potřeba se podívat na nejnižší a nejvyšší nabídkové ceny v dané lokalitě. Nemovitost, která je na danou lokalitu příliš velká, se nemusí prodat za stejnou cenu jako podobně velký dům jinde. Obdobně, malý dům může profitovat ze sousedství dražších nemovitostí.

Renovace – ano, či ne?

Máte dům na prodej a nevíte, jestli jej máte zrenovovat, nebo ho prostě prodat tak, jak je? To je obvyklé dilema prodávajících. Na jedné straně víte, že opravený dům bude mít vyšší cenu, na straně druhé – co vlastně opravit a co ne? Jaké investice se vrátí zpátky? Které opravy přinesou více peněz ve zhodnocení, než kolik samy stály? A konečně – má vůbec smysl se zabývat opravami a všemi problémy, které jsou s nimi spojeny, když cenový rozdíl často cenu oprav ani nepokryje? Je důležité vědět, jak funguje prodejní cena domu. Dům má svou maximální cenu– tj. cenu, kterou by měl, kdyby byl zcela nový. Tato cena tvoří strop a bez přestavby domu je téměř nemožné získat více. Na druhé straně, pokud dům není nový, pak se prodá za méně než tuto teoretickou cenu. V podstatě platí, že místo abyste se ptali, „o kolik více bude stát dům opravený“, je lépe se ptát, „o kolik méně bude stát neopravený“. Tento typ uvažování je bližší myšlení kupujícího, umožní vám postavit se do role kupce a vidět transakci z jeho perspektivy.

Nyní, když víte, jak kupující přemýšlejí, je snadné si uvědomit, že zaplatí méně za dům, který má „problém“, tedy něco, co za problém považuje kupující. Nejde o to, jestli je renovovaný nebo starý, ale co kupující považují za vadu. Například pět let stará kuchyňská linka, která je udržovaná a čistá, nebude za vadu považována, i když není zcela nová, ale čerstvě natřený plot takovou vadou bude – pokud je jasně oranžový, například, protože ne každý stojí o oranžový plot. To je samozřejmě jen část problému, ale pomůže vám lépe posoudit, jestli vůbec a jaké renovace provést před prodejem domu.

Text je součástí knihy Jak prodat nemovitost v době krize, kterou letos vydalo nakladatelství Grada.

Držíte se udržitelnosti?

Držíte se udržitelnosti?

Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

-15
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 3 komentářů

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Jak prodat nemovitost v době krize

20. 7. 2009 | Věra Tůmová | 6 komentářů

Jak prodat nemovitost v době krize

Kvůli recesi, třeba ztrátě práce, mohou být majitelé nemovitostí nuceni své byty či domy prodávat. Jenže dobře prodat dům či byt je ovšem nyní podstatně složitější než dříve, kdy ceny... celý článek

Nemovitostní bublina může, ale nemusí být mýtus

17. 7. 2009 | Petr Čermák | 10 komentářů

Nemovitostní bublina může, ale nemusí být mýtus

V roce 2007 silně vzrostly ceny bytů, pozemků i rodinných domů. I přes zpomalení tempa růstu vzestup pokračoval i vloni. Dosahoval hodnot přes deset procent. Navzdory vysokým cenám... celý článek

Byt nevybírejte jen podle toho, že k němu dostanete auto

22. 6. 2009 | Věra Tůmová

Byt nevybírejte jen podle toho, že k němu dostanete auto

Developerské společnosti se předhánějí v nabídce bonusů při koupi nového bytu. K nemovitosti přidají auto, kolo či kuchyňskou linku. Jenže tím by se kupující neměli podle expertů nechat... celý článek

Interaktivní průvodce výpisem z katastru nemovitostí

29. 10. 2008 | Věra Tůmová | 1 komentář

Interaktivní průvodce výpisem z katastru nemovitostí

Zjistit majitele konkrétní nemovitosti není v Česku složité. Stačí získat výpis z katastru nemovitostí. Vyznat se v něm ale chce trochu cvik, aby člověk nepřehlédl důležitou informaci,... celý článek

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

21. 10. 2008 | Věra Tůmová | 11 komentářů

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

Dramatické zvraty v cenách bytů a domů se v Česku v dohledné době rozhodně nečekají. Shodují se na tom všichni oslovení odborníci. Rozdíly v cenách mezi regiony jsou ale z historických... celý článek

Partners Financial Services