Realitní zákon: očekávání nenaplněna

Daniel Kotula | 22. 1. 2019 | 1 komentář

Realitní zákon mohl přinést revoluční změnu v kvalitě služeb na realitním trhu. V podobě projednávané vládou je ale slabý jak třikrát louhovaný pytlík ovocného čaje.

Realitní zákon: očekávání nenaplněna

Vláda včera projednávala a schválila dávno avizovaný návrh zákona o realitním zprostředkování. Nyní tedy nový předpis čeká cesta do Sněmovny, bude-li tam schválen, pak tedy do Senátu a nakonec k prezidentovi. Ministryně pro místní rozvoj, z jehož dílen zákon pochází, věří, že by mohl být účinný už od začátku příštího roku.

Charakterizovat ho lze klasickým „úmysl dobrý, provedení kulhá“.

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Daniel žije na volné noze, podniká jako realitní makléř pro Prahu v kanceláři RE/MAX City, kterou také spoluvlastní, a kde se věnují zejména prodeji a pronájmu nemovitostí. Píše články, pořádá kurzy investování do nemovitostí a občas nějakou tu nemovitost taky koupí. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, oženil se a má dvě děti.

Pročištění trhu se nekoná

Jedním z hlavních dopadů nového zákona mělo být zvýšení kvality práce makléřů. Dnes může makléře dělat každý, jde o volnou živnost. Návrh zákona o realitním zprostředkování počítá s novelizací živnostenského zákona tak, že se realitní zprostředkování převede mezi živnosti vázané a že k jeho vykonávání bude třeba splňovat určité kvalifikační požadavky – mít určitou úroveň vzdělání, praxi, odbornou zkoušku… Potud dobře.

Většina dnešních makléřů si ale s kvalifikací nebude muset lámat hlavu, plně jim postačí tři roky dosavadní praxe. Nečeká je tedy žádné síto v podobě zkoušky, jak to mají jiné oborové organizace nebo komory. Poskytovat realitní služby budou moct i nadále „makléři“, kteří mají realitní činnost na přivýdělek – můžou to být taxikáři, barmani, může se jednat o matku na mateřské dovolené, studenta… Ti všichni mají společné to, že to s realitami nemyslí vážně, kvalita jejich služeb bývá otřesná a zprostředkování dělají, protože si tím občas na nějakou tu kačku přijdou. Nedávno jsem se zájemcem o prodej bytu za zhruba deset milionů seděl v jeho restauraci a při probírání prodeje mi s vážnou tváří říká, že u něj pracuje realiťák a že s ním věc taky probíral – a ukázal na mládence, který nám nesl kávu…

Proč?

„Musíme si uvědomit, že je tady spousta takzvaných garážových makléřů, kteří tuto činnost nemají jako svoje povolání. Tam přesně zákonem cílíme. Aby realitní makléři byli pojištěni, měli kvalifikaci a měli to jako povolání,“ říká k návrhu zákona ministryně Klára Dostálová.

Pokud se někdo bude chtít stát nově makléřem nebo už makléřem je, ale nemá dostatečně dlouhou praxi či vzdělání, bude muset složit zkoušku odborné způsobilosti. Bude ale zkouška byla na úrovni? Když se podíváme, kdo bude zkoušky provádět, najdeme už teď 21 autorizovaných subjektů, po účinnosti zákona jich bude pravděpodobně ještě mnohem více. Ministerstvo pro místní rozvoj se dušuje, že si kvalitu zkoušejících subjektů pohlídá, podle mě je to přílišný optimismus. Stát nedokáže ohlídat ani úroveň vysokých škol, natož lidi pracující v realitách, kteří jsou velmi vynalézaví; nakonec některé subjekty budou fungovat jako „dávačky“.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Říká se, že široko daleko máme v Česku nejvíc makléřů na hlavu, aktuálně živnost provozuje 14 tisíc osob. Jeden makléř dokáže každý rok, pokud se jedná o jeho hlavní práci, prodat 14 a víc nemovitostí. Ročně se prodá zhruba 270 tisíc nemovitostí, z toho zhruba polovina jde mimo makléře: prodává se mezi známými, kolegy v práci, sousedy, příbuznými… Pro realitní makléře zbývá druhá polovina, tedy zhruba 135 tisíc nemovitostí. Plyne z toho, že pokud by zákon nastavil jemnější síto a přísnější kritéria pro provozování živnosti, určitě by nehrozil nedostatek realiťáků, deset tisíc by pohodlně trh obhospodařilo. Tuhle ambici bohužel autoři zákona nemají.

Přísnější pravidla pro úschovu peněz neprošla

V návrhu nového zákona byla asi jediná zásadní změna, která mohla mít velmi pozitivní dopad. Totiž omezení možností úschovy kupní ceny nemovitosti pouze na úschovu notářskou, advokátní nebo bankovní. Část realitních kanceláří, a patří k nim i některé z největších, uschovávají kupní cenu nemovitosti na svých účtech. Problém je, že úschovy peněz v realitkách nejsou pod dohledem, stejně tak pro ně neexistují pravidla zacházení, na rozdíl od úschovy peněz u notářů nebo advokátů. 

Odstavec, který s uschováváním peněz na účtech realitních kanceláří mohl skoncovat, ale ze zákona při projednávání vládou nakonec vypadl. Podle informací z Ministerstva pro místní rozvoj realitky vlastní úschovu jen nebudou smět výslovně nabízet. Takže to bude vypadat nějak tak, že makléř klientovi řekne něco jako Advokát vám to uschová za pět tisíc, banka za deset – a pak je tu ještě možnost, kterou vám nesmím přímo nabídnout... Realitní kanceláře provádějící úschovy se zřejmě dostatečně nahlas „obávaly“, že přesun úschov mimo ně zdraží služby, což nakonec odnese chudák spotřebitel. Samozřejmě je to hloupost, úschova mimo realitní kancelář není až tak drahá, aby tento náklad nemohl být hrazen z provize.

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Rezervy nového zákona

Zákon mně připadá v mnohých částech velmi obecný. Jedním z takových případů je informační povinnost, kterou má makléř vůči zákazníkovi. Podle navrhovaného znění zákona bude mít makléř povinnost předložit zájemci list vlastnictví. Ovšem vzhledem k tomu, co je potřeba o nemovitosti před koupí vědět, je to dost nedostatečný požadavek. Například u bytu je to kromě listu vlastnictví nabývací titul, prohlášení vlastníka, přehled záloh, vyúčtování za poslední rok, stavebně technický stav bytu, potvrzení společenství vlastníků jednotek (SVJ) o bezdlužnosti, průkaz energetické náročnosti, údaje o hospodaření SVJ, provedené úpravy a plánované opravy v domě. Dokázal bych si představit, že v zákoně budou přehledy informací, které má makléř za povinnost získat a předat zájemci před koupí, a to pro různé druhy nemovitostí – byt ve vlastnictví, členská práva a povinnosti v družstvu, rodinný dům a pozemek.

Dál se zákon vůbec nevěnuje rezervaci nemovitosti. V dnešní praxi jsou běžné naprosto nedostatečné rezervační smlouvy, které zájemcům o koupi negarantují, že nakonec nemovitost budou moct koupit, stejně tak tyto smlouvy neřeší podstatné aspekty převodu, které je potřeba si předem mezi kupujícím a prodávajícím vyjasnit. Tak se často stane, že kupující už s obchodem počítá, prodávající ale nemovitost prodá někomu jinému, nebo že jsou prodávající či kupující z průběhu prodeje zklamáni, protože předem nebyly vyjasněny všechny podmínky.

Možná vylepšení zákona

Co by tedy v zákoně mohlo být lépe:

  • Povinné zkoušky pro všechny makléře, ty aktuálně fungující nevyjímaje
  • Zkoušky u jediného autorizovaného subjektu, aby se docílilo stejné kvality zkoušek, podobně jako to mají daňoví poradci, advokáti, notáři a další
  • Doplnění přehledů dokumentace k jednotlivým druhům nemovitostí, které makléř má mít k dispozici pro zájemce o koupi, tak aby zájemci měli co nejpřesnější představu o nemovitosti
  • Popsat detailně náležitosti rezervační smlouvy tak, aby kupující měli při jejím podepsání jistotu koupě a aby mezi prodávajícím a kupujícím neexistovaly pochybnosti o podstatných aspektech obchodu
  • Úschovu kupní ceny nemovitosti před vyřízením všech náležitostí převodu by měly provádět jen banky, notáři a advokáti, nikoli realitky

Je nakonec možné, že část dnešních hobby-makléřů s novým zákonem odpadne, protože budou mít nový náklad ve formě povinného pojištění, který se jim kvůli občasnému přivýdělku nebude chtít platit. Je také možné, že část zájemců bez dostatečně dlouhé praxe nebude chtít absolvovat makléřskou zkoušku, celkově ale zákon propásl šanci na podstatnější změnu realitního prostředí a nastavení laťky pro vyšší standardy.

Líbil se vám článek

+16
Ano
Ne

Diskuze

26. 1. 2019  |  09:42  |  V

Jenže, vy ksichti, zapomínáte, že tu jsou lidi, co to sledují od začátku. Jak jste udělali utajenej a zflašovanej "výzkum", jak Vám to ta nejmenovaná pani tlačila na MPR a taky, jak se důvodové zpráva válela na realitní komoře a pak se podepsaná nějakou krůtou z ministerstva objevila jako zdůvodnění zákona. Co jste si tam vylhali asi ani nemá cenu kokemntovat, třeba to "srovnání legislativy" v ostatních zemích. Fuj! Původní návrh zákona byl ušitý tak, že kdyby se ho pokusili protlačit a nedejbože by se to povedlo, tak budu porvní, kdo to dá k ústavnímu soudu, protože hlavní body původního návrhu: - Uzavření trhu pro všechny makléře, které neschválí "hlavní hráč" (nebodeme ten re/max jmenovat, že) - možnost toto povolení "odebrat", pokud třeba nějaký subjekt sníží marži pod tu, která se "realitním domům" líbí. - Zákaz nabízení nemovitostí mimo "schválené" realitky (čili POVINNOST použít při prodeji realitku) - Schválení naprosto totálně rizikové "úschovy u realitní kanceláře". - Podpora obecný exkluzivity u prodeje po vzoru "šmejdů". A ještě pár zlodějskejch nuancí, které se nevyplantí ani komentovat. Z tohoto pohledu realitní zákon dopadl "celkem dobře" a jediná špatná věc je tam to uzavření trhu pro realitní makléře, co nemají VŠ a budou muset něčemu, jak je auto tři roky sloužit pokud možno zadarmo, aby dostali přípis. To je jediná věc, kterou je třeba odstranit.

Vložit komentář

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK