Jan Bláha o hypotékách: Banky se teď budou o klienty prát

Martin Vlnas | rubrika: Rozhovor | 1. 9. 2018 | 20 komentářů
Spíš než razantní zvýšení úrokových sazeb nás čeká ještě větší konkurenční boj,“ říká obchodní ředitel Fio banky Jan Bláha. Jaký dopad bude mít regulace ČNB na trh s hypotékami a proč je u nás vlastní bydlení čím dál méně dostupné?
Jan Bláha o hypotékách: Banky se teď budou o klienty prát

Podle studie Golem Finance je v Česku dostupnost vlastního bydlení nejhorší od roku 2008. Čím to, ekonomice se daří, mzdy rostou…

To je pravda, jenže ceny nemovitostí stouply za poslední čtyři roky o čtyřicet procent, tempo růstu mezd je daleko pomalejší. Například loni rostly pouze o šest procent. Jednoduše řečeno: ačkoli si lidi vydělají víc, růst mezd zdaleka nekopíruje tempo, jakým zdražuje bydlení. Dalším faktorem je růst úrokových sazeb. To zdražuje nové hypotéky a v důsledku dále snižuje dostupnost bydlení.

Jak to, že ceny bydlení v posledních letech rostou tak strmě?

Jde o klasický vzorec nabídky a poptávky. Poptávka stoupá, protože se Česku daří: roste HDP, nezaměstnanost je minimální, lidé vydělávají víc a chtějí lépe žít. A pak je tu relativně početná skupina lidí, která má volné peníze a považuje nákup nemovitosti za investici. Úrokové sazby spořicích produktů jsou několik posledních let na minimu. V bance dosáhnete na výnos maximálně jedno procento, inflace je ale přes dvě procenta. Měna jako uchovatel hodnoty nefunguje… Právě proto roste poptávka po jiných investičních příležitostech. Když k tomu všemu připočteme omezený počet volných bytů především v Praze, je zřejmé, že ceny ve vyhledávaných lokalitách letí vzhůru.

Inflace

Další šikovné grafy základních makroekonomických ukazatelů, třeba nezaměstnanost, HDP, průměrné mzdy, hledejte na Peníze.cz v sekci Makroekonomika.

Jan Bláha

Ing. Jan Bláha působí na pozici obchodního a marketingového ředitele Fio banky od roku 2014. V letech 2007–2014 řídil úvěrová oddělení a obchodování na finančních trzích. Ve Finanční skupině Fio pracuje od roku 2000. Vystudoval Vysokou školu báňskou – Technickou univerzitu Ostrava.

Zmínil jste investiční byty, o jak velké procento prodaných nemovitostí jde?

Jako banka tuto statistiku nesledujeme. Obecně ale dost záleží na regionu, v Praze má být investičních až čtyřicet procent bytů.

Jak cenu nemovitostí ovlivní nejnovější doporučení ČNB sledovat celkovou zadluženost klientů. Centrální banka konkrétně nastavila mantinely, podle kterých nemá dluh žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI) a na pravidelné splátky by nemělo padnout víc jak 45 procent čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI). Srazí tento krok poptávku dolů?

V Praze je počet volných bytů na minimu, takže poptávka nebude uspokojená ještě dlouho, i když zájemců ubude. Pravděpodobně ještě stoupne procento bytů kupovaných na investici. Klienty, kteří mají volné peníze, regulace nijak neohrozí. Dalším logickým výstupem bude zvýšení cen nájmů – méně lidí dosáhne na hypotéku, ale lidé budou potřebovat nějak bydlet, proto skončí v podnájmu, kde už je dnes také výrazný převis poptávky nad nabídkou.

Úvěry na bydlení pod přísným dohledem

Situaci na hypotečním trhu se v našich článcích pravidelně věnujeme. Aktuálně nejvíc rezonuje téma regulace hypoték. Přečtěte si, co se všechno při posuzovaní žadatelů o úvěr na bydlení změní a koho by mohla nová pravidla nejvíc bolet.

Hypotéky přísněji! Kolik smíte nově dostat?

Očima expertů: Konec snu o vlastním bydlení

Vyzkoušejte na naší kalkulačce, kolik by vám banka podle nových pravidel měla nejvíc půjčit.

Výpočet maximální hypotéky od října 2018

Co vlastně Česká národní banka regulací sleduje?

ČNB jde především o finanční stabilitu. V předchozích letech proto omezila poměr půjčky k hodnotě nemovitosti. Cílem bylo, aby měl klient při problémech se splácením dostatečnou tržní nadhodnotu v ceně nemovitosti. V exekučních dražbách se nemovitosti přece jen prodávají pod cenou. Teď centrální banka řeší problém, o kterém jsme se bavili na začátku. Nůžky mezi cenami nemovitostí a růstem mezd se neustále rozevírají. Pokud dojde ke zvýšení úrokových sazeb – což centrální banka předpokládá, můžou se lidi s nízkými a středními příjmy dostat do problémů se splácením.

Kolika lidí se opatření ČNB dotkne?

Podle našich interních výpočtů pětadvaceti až třiceti procent. Česká národní banka sice odhaduje patnáct procent, nutno ale dodat, že centrální bankéři pracují s ukazateli LTI a LSTI, které se vztahují pouze k hypotečním úvěrům. Její doporučení se ovšem týká ukazatelů DSTI a DTI, které zahrnují veškeré úvěry, které klient má.

Zmatek zkratek

Rozdíl mezi zkratkami s písmenkem L a s písmenkem D na začátku spočívá v tom, že první se týká jen jedné konkrétní půjčky (v tomto případě tedy hypotéky), v druhém případě jde o všechny závazky (půjčky), které člověk má.

  • LTI: loan to income – porovnává se poměr půjčky a příjmů
  • LSTI: income to loan service – porovnává se výše splátek a příjmů
  • DTI: debt to income – porovnává se poměr všech půjček a příjmů; podle doporučení ČNB, které bude platit od října, by celkový součet půjček neměl překonat devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele
  • DSTI: debt service to income – porovnává se výše všech splátek a příjmů; podle doporučení ČNB, které bude platit od října, by celkový součet měsíčních splátek neměl překonat 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele

Jaký dopad bude mít úbytek klientů na trh s hypotékami?

Podle odhadů se počet sjednaných nových hypoték sníží téměř o třetinu. Banky ale mají nastavené určité prodejní cíle, takže se budou muset hodně snažit, aby je splnily. Spíš než razantní zvýšení úroků nás, i přes rostoucí sazby ČNB, čeká tuhý konkurenční boj. Banky si, ve snaze splnit plány, sáhnout na marže.

Mají podle vás doporučení ČNB smysl? Nemají si banky o tom, komu půjčí, rozhodovat samy?

Finanční krize v roce 2008 ukázala, že navázání odměňování manažerů bank na výkonost nefunguje zrovna optimálně. Důraz na bonusy a krátkodobé zisky namísto dlouhodobé prosperity vedl ke krizi a politické poptávce po regulaci bank v Americe, Evropě i Česku. Nyní mají banky dostatek volných peněz, proto je stále větší tlak na poskytování úvěrů – dosáhne na ně i klient, kterému by banky dřív nepůjčily. Určitá regulace je proto na místě. Otázkou je, jak konkrétně ji nastavit.

Neprohloubí opatření ČNB propast mezi bohatými, kteří skoupí byty, a chudými, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení, proto jim nezbyde, než jít do drahého pronájmu?

Centrální banka přemýšlí jinak: zvýšení sazeb, ekonomická krize nebo třeba růst nezaměstnanosti by uvrhly část lidí splácejících hypotéku do existenčních problému. V důsledku by pak někteří nemohli úvěr splácet, skončili by v exekuci a nakonec by stejně zamířili do pronájmu. Ovšem v mnohem horší finanční kondici.

Doporučení vydala centrální banka v červnu, zvýšil se od té doby zájem lidí půjčit si, dokud to ještě jde?

Počet uzavřených smluv zatím vyšší není. Roste ale počet klientů, kteří se začali zajímat, zda v říjnu na hypotéku dosáhnou. Klienti, kteří už o hypotečním úvěru uvažovali, se nyní snaží celý proces urychlit a uzavřít smlouvu do konce září. Zároveň je potřeba zmínit, že ze strany ČNB nejde o nařízení, ale o doporučení, jak se mají banky chovat. Některá z bank si proto může postavit hlavu a dál půjčovat bez ohledu na ukazatele DTI a DSTI.

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.


Na jednu stranu stát prostřednictvím ČNB reguluje hypotéky, na druhou přišel Státní fond rozvoje bydlení se státní „půjčkou pro mladé“. Co na ni říkáte?

Státní půjčky míří hlavně do menších regionů. Úvěr na pořízení bytu činí maximálně 1,2 milionu korun, dva miliony lze získat na dům. Například v Praze nemovitost za takovou cenu neseženete. Navíc chce fond zástavní právo k nemovitosti, takže si člověk nemůže dopomoct hypotékou od banky.

Vedle úrokových sazeb se banky snaží bojovat o klienty také řadou dalších parametrů. Na co sází Fio banka a může skutečně rozhodování lidí ovlivnit něco jiného než úrok?

Úroková sazba je parametr, který klienti skutečně akcentují ze všeho nejvíc. Proto se i my snažíme mít úvěry co možná nejlevnější. Zároveň ale chceme, aby byly naše hypotéky co nejvíc flexibilní. Přece jen jde o závazek na dvacet až třicet let. Proto nabízíme možnost uhradit kdykoli kromě řádné i mimořádnou splátku. Najednou lze splatit klidně i sto procent úvěru. Klientům také umožňujeme tvorbu finanční rezervy – cílem je mít na účtu alespoň tři měsíční splátky, kdyby třeba kvůli nemoci vypadl příjem. A právě pro tuhle rezervu jsme zřídili Hypoteční spořicí konto, na které si klient může uložit volné peníze a snížit úročení hypotéky.

Jak to konto funguje?

Jde vlastně o podúčet hypotečního úvěrového účtu. Minimální vklad dělá padesát tisíc, maximální odpovídá částce úvěru. O sumu vloženou na kontě se následně snižuje úročení. Pokud má tedy klient úvěr na dva miliony korun a na kontě tři sta tisíc, bude se mu úročit pouze 1,7 milionu korun. Výhoda tohoto modelu je také v tom, že klient může peníze ze spořicího účtu kdykoli použít na splátky hypotéky nebo je kdykoli vybrat a použít na jiný účel.

Držíte se udržitelnosti?

Držíte se udržitelnosti?

Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+26
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 20 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 9. 2018 12:14, Mirek

Vytěsnění minoritních akcionářů není běžný prvek kapitálového trhu, ale z principu zlodějna.

+3
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 9. 2018 12:55, deprese

Proč by měly výrazně růst úrokové sazby, když se banky budou prát o klienty. Tady logika dost pokulhává. :) O ničem jako vždy, napsáno co každý ví.

-2
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (20 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

A tohle už jste četli?

Levnější hypotéky? Banky vysvětlují, proč teď nesníží úroky

22. 3. 2024 | Olga Skalková

Levnější hypotéky? Banky vysvětlují, proč teď nesníží úroky

Cenu hypoték ovlivňuje především cena dlouhodobých zdrojů a nikoli základní sazba ČNB, připomínají bankéři. Brzdou je také snadná možnost předčasného splacení.

ČNB dál snižuje sazby. Stejným tempem jako minule

20. 3. 2024 | redakce Peníze.CZ

ČNB dál snižuje sazby. Stejným tempem jako minule

Bankovní rada České národní banky na svém dnešním jednání rozhodla o snížení úrokových sazeb o 0,5 procentního bodu na 5,75 procenta počínaje 21. březnem. Jde o nejnižší hodnotu od... celý článek

Banky omezují delší fixace. Nová čísla o hypotékách

7. 3. 2024 | Petr Kučera | 1 komentář

Banky omezují delší fixace. Nová čísla o hypotékách

Průměrná úroková sazba nově nabízených hypotečních úvěrů v Česku se za poslední měsíc prakticky nezměnila. Pro úvěr do 80 procent odhadní hodnoty nemovitosti (LTV) je sazba 5,62 % p.... celý článek

Hypotéky mají dva krále. Žebříček bank podle prodejů

12. 2. 2024 | Olga Skalková | 4 komentáře

Hypotéky mají dva krále. Žebříček bank podle prodejů

Loňský rok ovládla Hypoteční banka, když po čtyřech letech předběhla svého největšího konkurenta. Česká spořitelna zůstává jedničkou v celkovém objemu splácených hypoték.

Hypotéky výrazně zlevnily, ukazují nová čísla z bank

9. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Hypotéky výrazně zlevnily, ukazují nová čísla z bank

Průměrná úroková sazba nově nabízených hypotečních úvěrů v Česku klesla na nejnižší hodnotu od června 2022. Ukazuje to statistika Swiss Life Hypoindex.

Partners Financial Services