Hypotéku si převážná většina lidí sjednává s fixní úrokovou sazbou. Po předem stanovenou dobu – nejčastěji to bývá pět nebo sedm let – mají garantovaný stejný úrok. Na konci fixační doby banka a její zákazník smlouvají o novém úroku na dalších několik roků. V tomhle bodě také zákazník často i s celou splátkou přechází k nové bance – když mu nabídne lepší podmínky než ta stará. Tehdy totiž s přechodem nejsou spojené žádné sankce.
I před koncem fixace lze hypoteční úvěr převést jinam, neobejde se to ale bez sankčních poplatků. Jejich výši sice na sklonku roku 2016 omezil nový zákon o spotřebitelském úvěru, pro ty, co už hypotéku mají, ale začnou nová pravidla platit až od dalšího fixačního období. Možnost bezplatně změnit podmínky úvěru proto mají až na konci stávající fixace.
Fixovat? Refinancovat? Chystáte se kupovat, stavět, chcete bydlet – a máte víc otázek než odpovědí? Poraďte se s odborníky z hypoteční poradny.
Tři měsíce před koncem fixačního období musí banka nabídnout svému zákazníku novou úrokovou sazbu pro další fixační období. Když se mu nezamlouvá, může o její výši smlouvat nebo se může zeptat, jaké podmínky nabídne konkurenční finanční ústav. Pokud se mu bude zamlouvat víc, může hypotéku refinancovat, tedy převést do jiné banky, nová banka za něj stávající úvěr splatí a další splátky hypotéky, na základě nové smlouvy, posílá už do nové banky.
Ovšem pozor! S vyjednáváním výhodnějšího úroku není potřeba čekat na konec fixace a aktivitu banky. Lepší úrok lze dojednat klidně i rok dopředu. „Většina bank nabízí takzvané dopředné refinancování. To je velice výhodné v okamžiku, kdy se očekává nárůst úrokových sazeb,“ upozorňuje ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Datum sjednání hypotéky se totiž nemusí shodovat s datem jejího čerpání. Na novém úroku se tak můžete s bankou dohodnout už nyní a čerpání hypotéky odložit až na příští rok. Zároveň platí, že nové fixační období běží od momentu podpisu smlouvy.
Za lepším úrokem ale nemusíte nutně ke konkurenci. „V první řadě je určitě vhodné jednat se stávající bankou. Na trhu jsou skutečně banky schopné a ochotné slíbit sazbu na další fixační období až rok dopředu. Pokud se klient se stávající bankou nedohodne, teprve potom by se měl poptat jinde,“ radí hypoteční specialista společnosti Partners Josef Uchytil.
Jak dlouho dopředu vám výhodnější sazbu slíbí, záleží na konkrétní bance. Nejčastěji lze čerpání hypotéky odložit o dvanáct měsíců.
AirBank | 12 měsíců |
Česká spořitelna | 12 měsíců |
ČSOB | 12 měsíců |
Equabank | 12 měsíců |
Fio banka | 6 měsíců |
Hypoteční banka | 24 měsíců |
Komerční banka | 24 měsíců |
mBank | 6 měsíců (lze vyjednat i o dva měsíce delší odklad) |
Moneta Money Bank | 12 měsíců |
Sberbank | 12 měsíců |
UniCredit Bank | 12 měsíců |
„Vyjednávání lepších podmínek už nyní je určitě na místě. Scénář, ve kterém by úrokové sazby klesly, je totiž velmi nepravděpodobný,“ hodnotí hypoteční specialista Josef Uchytil. Růst úrokových sazeb hypoték čeká zejména v souvislosti s předpokládaným zvýšením základní sazby České národní banky. „Odhadnout, kde budou úrokové sazby příští rok, je na křišťálovou kouli – i samotné prognózy ČNB jsou spíše zbožným přáním. Přesto soudím, že se budou pohybovat někde kolem 2,5 procenta ročně, v pesimistické předpovědi blíž ke třem procentům ročně.“
O tom, jestli ČNB zvedne svou základní úrokovou sazbu (teď je 0,25 procenta), která úroky hypoték ovlivňuje, se bude jednat na začátku listopadu a očekává se všeobecně, že sazba poroste. „Na konci roku by měla základní sazba dělat 0,5 procenta. V příštím roce bude zvyšování základní úrokové míry zřejmě razantnější a v prvním pololetí bychom se měli dostat přes jedno procento,“ předpovídá Petr Vlasák, hlavní analytik společnosti Tginvest.cz.
O zdražování hypoték se delší dobu mluví také v souvislosti s některými regulatorními kroky centrální banky. Jde především o doporučení půjčovat maximálně devadesát procent hodnoty nemovitosti (hypotéky s LTV 90) a jen patnácti procentům nových klientů za čtvrtletí přiklepnout úvěr v rozmezí od 80 do 90 LTV. Což v praxi znamená, že kdo chce hypotéku, musí mít v lepším případě naspořeno alespoň deset procent z hodnoty nemovitosti. Podrobně jsme o doporučeních centrální banky psali před časem.
Zatím nicméně platí, že úrokové sazby hypotečních úvěrů rostou jen pozvolna. Průměrná nabídková sazba stoupla v září na 2,2 procenta, což je o tři desetiny procenta víc než ve stejném období vloni. Historicky se ale úrokové sazby pořád drží extrémně nízko.
Úvěrové registry obsahují informace o půjčkách aktuálních i minulých. A zatímco pozitivní záznam v registru může při vyjednávání s bankou pomoct, negativní záznam, když svoje půjčky nestíháte splácet, většinou znamená problém.
Ačkoli klienti při refinancování řeší především cenu hypotéky, vyplatí se promyslet i další parametry úvěru. Některé banky například umožňují navýšit hypotéku nebo prodloužit celkovou dobu splácení. Pozor si dejte také na podmínky, za kterých vám nová banka výhodnější úrok nabídne. Často jde především o sjednání pojištění a běžného účtu, který byste měli aktivně využívat nebo z něj hypotéku minimálně splácet.
Podobně jako při sjednání nové hypotéky se ani refinancování neobejde bez papírování.
Často si ovšem vystačíte s menším množstvím lejster. Některé banky například uznávají i starší odhad nemovitosti, jiné vám v rámci konkurenčního boje nabídnou odhad zdarma. Pokud se výrazně nezměnily vaše majetkové poměry, nemusíte dokládat ani výpisy z účtů. Bankám totiž mnohdy stačí pozitivní záznam v úvěrových registrech. Tedy záznam o tom, že úvěr řádně splácíte a nejste se žádnou ze splátek v prodlení.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
