Hypotéky zdražují. Kdo nemá vlastní úspory, připlatí si

Monika Hájková | 29. 5. 2017 | 1 komentář

Doporučení centrální banky, půjčovat víc než 80 procent hodnoty nemovitosti maximálně patnácti procentům nových klientů, se začíná projevovat v praxi. Poptávka je dvojnásobná, a tak banky zvedají úroky. O kolik, napoví náš přehled. Navíc se chystá zákon, který má dostupnost hypotečních úvěrů omezit ještě víc.

Hypotéky zdražují. Kdo nemá vlastní úspory, připlatí si

Doporučení České národní banky, podle kterého nemají banky půjčovat na bydlení lidem bez vlastních úspor, platí od dubna. Zatímco minulý rok mohli někteří zájemci dosáhnout na stoprocentní hypotéku – banka zafinancovala celou odhadní cenu nemovitosti, nyní vám půjčí maximálně 90 procent odhadní ceny nemovitosti. Jenže ani na hypotéku s LTV pod 90 (LTV neboli loan to value ratio je ukazatel, který vyjadřuje poměr půjčky k odhadní hodnotě nemovitosti) nedosáhne zdaleka každý. Centrální banka totiž požaduje, aby banky úvěry v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti v každém čtvrtletí přikleply nejvýš patnácti procentům nových klientů.

Jde už o druhé doporučení regulátora, které míří na oblast hypotečních úvěrů. To první z loňského října – půjčovat maximálně 95 procent hodnoty nemovitosti – nemělo na hypoteční trh zásadní vliv, dubnové doporučení už banky i klienti pocítili. Naplnil se totiž scénář, který odborníci předpovídali – hypotéky s LTV nad 80 podražily a banky naopak zvýhodňují žadatele s dostatkem vlastních úspor.

Podle makléřské společnosti Golem Finance hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti skokově zdražily, protože poptávka po úvěrech těchto parametrů převyšuje stanovenou kvótu. Hodnota indexu GOFI 85 (průměru nabídkových sazeb pro hypotéky s pětiletou fixací a LTV 85) během dubna stoupla z 2,42 procenta na 2,7 procenta. „Rozdíl mezi 80 a 80+ hypotékou je nyní u několika bank více než 1 procentní bod a v měsíční splátce tento rozdíl může znamenat rozdíl 500 až 1000 korun, což není vůbec zanedbatelné číslo. Pro rodinu s pětiletou fixací to dělá za celou dobu fixace v průměru 42 tisíc korun,“ popisují situaci na trhu makléři ze společnosti Golem Finance.

Hypotéky: Obracíme!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI 100
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

Hypotéka s LTV 80: Za kolik vám půjčí

Růst úrokových sazeb je ostatně patrný i při pohledu do ceníků jednotlivých bank – hypotéky s LTV nad 80 ve většině případů překračují hranici tří procent. Naproti tomu v závěru minulého roku, kdy banky poprvé po dlouhé době zvyšovaly úrokové sazby, měla úrok nad tři procenta pouze jediná banka. Pořád je nicméně možné dosáhnout i na úrok kolem dvou procent – třeba když si v dané bance otevřete běžný účet nebo sjednáte některé z nabízených pojištění.

Přehled úrokových sazeb modelové hypotéky

Úrok, za který vám banka půjčí, vedle doby splácení a délky fixace závisí také na vaší bonitě. V dostupných cenících navíc banky zveřejňují pouze nabídkové (reklamní) úrokové sazby, do kterých započítávají nejrůznější slevy. V praxi proto můžete dosáhnout na lepší (a samozřejmě i horší) úrok, než jaký najdete v oficiálním ceníku.

Náš přehled ovšem počítá pouze s nabídkovými sazbami. Konkrétně nás zajímala hypotéka na 1 800 000 korun, s pětiletou fixací a LTV 85, kterou chce klient splácet dvacet pět let. Kolik dělaly úrokové sazby u totožné hypotéky na konci minulého roku, se můžete podívat v článku:

Pro srovnání jsme se podívali také na úrokové sazby hypotečních úvěrů s LTV nižším než 80.

Česká spořitelna
ČSOB
ERA/Poštovní spořitelna
Equa

Česká spořitelna nabízí slevu z úroku půl procenta, pokud budete hypotéku splácet z aktivního Osobního účtu.

  • Při využití slev: 3,19 % p. a.
  • Bez využití slev: 3,69 % p. a.

Pro srovnání: Úroková sazba hypotéky s LTV pod 80 dělá 2,19 % p. a. při využití slev, bez slev 2,69 % p. a.

Expobank
Fio banka
Hypoteční banka
Komerční banka

Expobank nabízí slevu klientům, kteří využívají její další produkty. Které produkty a kolik konkrétně sleva dělá, banka ovšem neuvádí.

  • Při využití slev: 3,36 % p. a.

Pro srovnání: Úroková sazba hypotéky s LTV pod 80 dělá 3,08 % p. a.

mBank
Moneta Money Bank
Raiffeisenbank

mBank do nabídkové úrokové sazby započítává také slevu půl procenta za minimální obrat na účtu ve výši patnáct tisíc korun. Vedle toho musí klient uzavřít také pojištění schopnosti splácet od mBank, jinak se mu k úrokové sazbě připočítá přirážka 2 procenta.

  • Při využití slev: 2,99 % p. a.
  • Bez využití slev: 5,39 % p. a.

Pro srovnání: Úroková sazba hypotéky s LTV pod 80 dělá 1,74 % p. a. při využití slev, bez slevy 2,49 % p. a.

Sberbank
UniCredit Bank
Wüstenrot

U Sberbank můžete dostat slevu čtyři desetiny procentního bodu za aktivní využívání Fér konta a dvě desetinky za pojištění schopnosti splácet.

  • Při využití slev: 2,79 % p. a.
  • Bez využití slev: 3,39 % p. a.

Pro srovnání: Úroková sazba hypotéky s LTV pod 80 dělá 1,99 % p. a. při využití slev, bez slev 2,59 % p. a.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Další omezení na obzoru

Regulace hypotečního trhu ze strany České národní banky ale pravděpodobně ještě zdaleka nekončí. Výše zmíněná doporučení totiž nejsou nijak vymahatelná. Banky se jimi většinou řídí, protože za nerespektování jim regulátor hrozí požadavkem na vyšší kapitálové zajištění. Jenže už brzy může mít ČNB zákonné páky. V Poslanecké sněmovně leží novela zákona o České národní bance, kterou v červnu čeká druhé čtení. Pokud projde Sněmovnou a odsouhlasí ji i Senát a prezident, dostane centrální banka zákonnou pravomoc nastavovat hranici několika úvěrových ukazatelů. Kromě ukazatele LTV, o kterém už byla řeč, má jít také o určení stropu pro poměr celkové výše zadlužení a ročního příjmu (DTI) a poměr měsíčních výdajů na splátky úvěrů a měsíčního čistého příjmu (DSTI). Jednoduše řečeno: vedle vlastních úspor si centrální banka posvítí také na to, zda mají zájemci o hypotéku dostatečný příjem vzhledem k úvěru, o který žádají, ale i předchozím půjčkám, které aktuálně splácí. V důsledku tak pravděpodobně nepůjde dofinancovat hypotéku třeba pomocí úvěru ze stavebka. Další úvěr totiž může znamenat, že na hypotéku nedosáhnete.

Česká národní banka chce pomocí nových zákonných pravomocí předcházet nadměrnému zadlužování domácností a také vzniku spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry. Tedy růstu cen nemovitostí, který tlačí zvýšená poptávka zapříčiněná nízkými úrokovými sazbami a vyšší poptávkou po hypotékách. Horní hranice úvěrových ukazatelů nicméně nebudou nastavené automaticky, ale jen tehdy, když se bude centrální banka obávat přehřátí trhu. Pro banky pak bude platit zákaz poskytovat hypotéky, které nastavené úvěrové ukazatele překročí. Návrh zákon připouští pouze drobnou odchylku – tři procenta hypoték s parametry nad horní hranici úvěrových ukazatelů.

Komu dají, komu nic

Pokud novela zákona o České národní bance projde, dost možná nebudou překážkou v získání hypotéky jen nedostatečné úspory. Banky se budou muset zajímat také o celkovou výši úvěrů, které člověk dosud čerpá a ověřit, jestli – vzhledem k jeho příjmům, bude mít na jejich splácení. Ačkoli se v návrhu zákona žádné konkrétní hranice neobjevují, regulátor v materiálu odkazuje na horní hranice, které se běžně používají v zahraničí. U ukazatele DSTI (měsíční příjem × měsíční splátka) jde v mezinárodní praxi o 40 až 50 procent měsíčního příjmu. U ukazatele DTI (roční příjem × výše úvěrů) se horní hranice většinou pohybuje kolem hodnoty 5, což znamená, že byste si neměli půjčit víc, než pětinásobek roční mzdy.

Kdyby tedy centrální banka nastavila horní hranici DTI na hodnotu 5 a ukazatel DSTI na 40 procent, znamenalo by to následující:

  • Průměrná mzda pro letošek dělá 28 232 korun, což je zhruba 21 a půl tisíce čistého. Pokud by tedy člověk s průměrnou mzdou žádal o hypotéku, dejme tomu na 30 let a banka mu nabídla úrok 2,39 procenta, mohl by čerpat úvěr maximálně 1 290 000 korun.
  • Člověk, který vydělává 40 tisíc čistého měsíčně a chce hypotéku na 25 let s úrokem 2,39 procenta, by mohl čerpat hypotéku maximálně na 2 400 000 korun.

Oba výpočty samozřejmě platí za předpokladu, že ČNB určí hranice pro oba dva ukazatele zároveň.

Výpočty: Hypoindex.cz

Poslanci novelu mírní

Aktuálně ovšem není jisté, jestli novela v podobě, kterou navrhla ČNB, projde. Poslanci totiž navrhují, aby se nastavení horních hranic úvěrových ukazatelů netýkalo refinancování hypotéky. V opačném případě se obávají toho, že řada lidí – například mladé rodiny, kde je příjem jednoho z páru omezený vlivem rodičovské dovolené – podmínku úvěrových ukazatelů nesplní a po skončení fixace stávající hypotéky nebudou moct odejít za výhodnější úrokovou sazbou. Refinancování podle poslanců navíc nemá vliv na růst ceny nemovitostí, což je jeden z faktorů, proti kterému chce centrální banka rozšířením pravomocí bojovat. „Při refinancování nedochází ke koupi nové nemovitosti, a tedy nedochází ani ke vzniku tlaku na růst cen nemovitostí,“ stojí konkrétně v pozměňovacím návrhu.

Vedle vyškrtnutí refinancovaných úvěrů chtějí poslanci zvýšit také limit pro objem poskytnutých hypoték, které překročí horní hranici úvěrových ukazatelů – ze tří na pět procent.

Realitní trh: Stále vzhůru

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Koho regulace ČNB a zvyšování úrokových sazeb nechává chladným, je realitní trh – ceny nemovitostí totiž i nadále stoupají. Podle odhadu centrální banky, zveřejněném v souhrnné zprávě o trhu nemovitostí v Česku Trend Report, by měly během letoška růst ceny nemovitostí zhruba o deset procent. Na příští rok ovšem regulátor předpovídá zpomalení růstu k 7,5 procentům v souvislosti se zpřísněným doporučením a legislativními změnami.

Jiný názor ovšem mají realitní makléři, podle kterých bude záležet především na kondici ekonomiky. „V letech 2007 až 2008 se zvedly sazby hypoték ze 4,5 na 5,5 procenta, ale ceny nemovitostí stoupaly i přes tento růst. Ceny nemovitostí proto porostou i přes aktuální opatření České národní banky,“ myslí si Daniel Kotula, spolumajitel realitní kanceláře RE/MAX. „Vliv na vývoj cen nemovitostí má zejména současný ekonomický růst – nízká nezaměstnanost, vyšší platy. Všechna opatření ČNB, současná i budoucí, se velmi negativně projeví až v době ekonomického poklesu. Zapříčiní razantnější pokles cen nemovitostí, než kdyby taková opatření nebyla,“ upozorňuje Kotula.

Například v Praze stoupla podle statistiky společnosti RealityMix za první čtvrtletí letošního roku cena za metr čtvereční (v novostavbě) o deset procent. V Brně o čtyři procenta a v Českých Budějovicích dokonce o 22,3 procenta. Za byt o výměře 60 metrů čtverečních zaplatí zájemci v Praze o 18,8 procenta víc, v Brně o 2,9 procenta a v Hradci Králové o 30,6 procenta. „Největší poptávka je v prosperujících městech s vysokou zaměstnaností a dobrou úrovní příjmů. Jde převážně o menší byty, které jsou výhodné z hlediska poměru výše splátky hypotéky k nájmu,“ popisuje situaci na trhu Daniel Kotula.

Líbil se vám článek

+10
Ne
Ano

Diskuze

29. 5. 2017  |  09:34  |  josef

Ale tak to prece bylo vzdycky, ze u 100% hypo mel clovek horsi sazbu=priplatil si. Pred 9 lety to u mne bylo 1.1. procentniho bodu navic.

Vložit komentář

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK