Loni na podzim vydala Finanční správa metodiku pro daňové subjekty poskytující ubytování prostřednictvím internetových platforem. Třináctistránkový dokument zásadně upřesnil pravidla hry, pokud jde o pronájem ubytování prostřednictvím Airbnb (a dalších podobných služeb). Především – podle Finanční správy – pokud nejde vysloveně o nárazovou záležitost – hostitelé na internetu nenabízí krátkodobý pronájem, ale ubytovací službu, a proto by měli plnit řadu zákonných povinností.
Pokud jste na Airbnb nováček, je samozřejmě potřeba projít registračním kolečkem a zadat konkrétní nabídku. Podrobnosti najdete v našem starším článku.
Podle Finanční správy lze ubytovací službu definovat následovně:
Když vaše nabídka zaujme a začnou jezdit první hosté, přijde na řadu obíhání úřadů. Jako poskytovatel ubytovacích služeb byste se měli registrovat na obecním úřadě a hradit místní poplatky: poplatek za ubytovací kapacity a rekreační nebo lázeňský poplatek (neplatí se za hosty mladší osmnácti let, hosty starší 70 let, nevidomé a zdravotně postižené). V praxi může obec nebo městská část vybírat jen jeden z poplatků. Obce také určují, kolik budou poplatky dělat. Shora je přitom omezuje zákon, který udává maximální hranice:
Přesné sumy určuje obec nebo městská část prostřednictvím obecně závazné vyhlášky. S místními poplatky se navíc pojí povinnost vést evidenční knihu. Do knihy hostitel zapisuje dobu ubytování, jméno, příjmení, trvalé bydliště a číslo občanky nebo pasu hostů. Právě na základě údajů z evidenční knihy vás obecní úřad zkasíruje. V budoucnu by se mohly místní poplatky vybírat přímo prostřednictvím Airbnb. Stejná praxe funguje například v Amsterdamu.
Vedle poplatků zákon nařizuje také hlášení pobytu zahraničních hostů cizinecké policii. V praxi vždy záleží, jestli je návštěvník občanem Evropské unie, nebo pochází ze země mimo Unii. V prvním případě se ohlašovací povinnost týká pouze hostů, kteří se u vás ubytují na víc než třicet dní. Hosty ze zemí mimo Evropskou unii je naopak potřeba hlásit už od prvního dne pobytu. Hlášení lze provést pomocí online aplikace, každý hostitel ale potřebuje unikátní kód. Ten získáte spolu s registrací ubytovacího zařízení – příslušný formulář vyplníte zde. Vedle hlášení byste měli vést také domovní knihu, do které zaznamenáte podrobnosti o všech ubytovaných hostech z ciziny.
Tolik lidí v Česku volné byty a pokoje prostřednictvím Airbnb nabízí. Nejvíc z nich, kolem sedmi tisíc, je tradičně v hlavním městě. Podle ČTK se loni průměrný výdělek jednoho hostitele pohyboval kolem jednapadesáti tisíc korun ročně. Celkově si hostitelé mezi lety 2016 díky Airbnb vydělali 1,7 miliardy korun.
Protože se Finanční správa dívá na Airbnb jako na ubytovací službu, každý kdo skrze platformu nabízí ubytování a inkasuje peníze, vykonává z pohledu finančních úřadů samostatně výdělečnou činnost. Jednoduše řečeno: podniká. Jako podnikatelé byste si proto měli obstarat živnostenské oprávnění – o příslušné lejstro se žádá na živnostenském úřadě, za jeho vystavení zaplatíte správní poplatek tisíc korun.
Pokud jde o samostatně výdělečnou činnost (podnikání), rozlišuje se mezi hlavní a vedlejší činností. Za vedlejší se bude vaše podnikání na Airbnb považovat, pokud jste zároveň zaměstnaní, v důchodu nebo na mateřské či rodičovské dovolené. V ostatních případech jde o hlavní činnost.
Prostřednictvím jednotného registračního formuláře se vedle živnostenského oprávnění přihlásíte také k platbě odvodů na zdravotní a sociální pojištění a zároveň můžete na živnostenském úřadě podat i přihlášku k registraci k dani z příjmů.
Pokud podnikáte na základě živnostenského oprávnění (nezáleží, zda jde o hlavní nebo vedlejší činnost), podléhají vaše výdělky patnáctiprocentní dani z příjmů fyzických osob. Danit je přitom musíte jako příjem ze samostatně výdělečné činnosti (nikoli jako příjem z pronájmu, jak bylo dosud běžnou praxí). Na druhou stranu, pro příjmy ze samostatně výdělečné činnosti platí vyšší výdajový paušál – 60 procent (u pronájmů lze paušálem odečítat pouze třicet procent výdajů).
Na rozdíl od pronájmů ubytovací služby podléhají také dani z přidané hodnoty. Pokud váš obrat (započítávají se i další výdělky jakožto OSVČ) dělají za rok víc jak milion korun, musíte se registrovat jako plátce DPH.
Podle metodiky Finanční správy je potřeba platit DPH také kvůli provizi, kterou si Airbnb strhává za zprostředkování hostů (jde o službu poskytovanou společností neusazenou v tuzemsku). Hostitel se ovšem neregistruje jako plátce DPH (pokud nemá obrat víc než jeden milion korun za rok) ale jako identifikovaná osoba. Za každý měsíc, kdy provizi Airbnb uhradí, pak musí podat daňové přiznání a zaplatit daň z přidané hodnoty.
Pokud jde o EET, musí provozovatelé ubytovacích služeb evidovat tržby přijaté v hotovosti, platební kartou, směnkou či šekem. Na Airbnb ovšem platba za ubytování putuje nejdřív na účet platformy, která ji drží čtyřiadvacet hodin, a teprve potom odesílá hostiteli na účet. Povinnost elektronicky evidovat tržby přijaté skrze Airbnb by se proto neměla hostitelů týkat.
Vedle byrokracie musí hostitel řešit další fůru věcí: předávání klíčů, úklid a další. Zejména v Praze ale existuje možnost, jak se alespoň části starostí zbavit – obrátit se na správcovskou firmu. Namátkou jde třeba o společnosti Blahobyty, Seven Keys, BnB Plus nebo Airstay Prague, které za určitý podíl (většinou patnáct až dvacet procent z výnosu) vytvoří nabídky, zajistí úklid, předání klíčů, komunikaci s hosty i placení místních poplatků a vedení evidenční knihy.
Každý živnostník musí ze svých příjmů odvádět také zdravotní a sociální pojištění. Podmínky se liší v závislosti na tom, zda je o hlavní nebo vedlejší činnost. Pokud jde o vedlejší výdělečnou činnost, jsou pravidla mírnější. Kdo je zároveň zaměstnaný, nemusí každý měsíc odvádět zálohy. Zdravotní pojištění bude platit až v květnu po odevzdání Přehledu o příjmech a výdajích pro zdravotní pojišťovnu. Konkrétní částka se vypočte jako třináct a půl procenta z vyměřovacího základu, kterým je polovina zisku za předešlý rok. Penzisté nebo rodiče na mateřské a rodičovské dovolené nehradí zálohy pouze první rok.
Kdo podniká v rámci hlavní činnosti, musí platit alespoň minimální zálohu. Podrobnosti v článku:
Trochu jiná pravidla má sociální pojištění. Povinnost odvádět měsíční zálohy se vztahuje i na vedlejší činnost. Výjimkou je pouze první rok podnikání, kdy se sociální pojištění platí až po odevzdání Přehledu o příjmech a výdajích.
Vyměřovacím základem pro sociální pojištění je opět polovina zisku za předcházející rok, sazba pojištění dělá 29,2 procenta. Zároveň platí, že pokud je polovička vašeho zisku nižší než takzvaný minimální vyměřovací základ (desetina průměrné mzdy, letos 2998 korun), musíte odvádět alespoň minimální zálohu: 29,2 procenta z minimálního vyměřovacího základu. V roce 2018 dělá minimální záloha pro vedlejší činnost 876 korun.
Výše uvedené ovšem neplatí bez výjimky – pokud váš zisk nepřekročí určitou hranici, sociální pojištění se vás netýká a další rok nemusíte platit ani zálohy. Hranicí je takzvaný rozhodný příjem, který pro letošek dělá 71 950 korun.
Pravidla pro hlavní výdělečnou činnost najdete v článku:
Úvodní fotografie: BigTunaOnline / Shutterstock.com
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
