Daň z nabytí nemovitých věcí patří mezi majetkové daně. Finanční úřady ji vyměřují každému, kdo koupí nějakou nemovitost. Ještě minulý rok ale měla daň z nabytí nemovitosti trochu jiná pravidla: platil ji většinou ten, kdo nemovitost prodával. Zároveň, po vzájemné dohodě obou stran, mohl převzít daňovou povinnost kupující. Tohle pravidlo platilo od začátku roku 2014 do října 2016. Poté novela zákona změnila noty a daň z nabytí nemovitých věcí se stala povinností výhradně pro kupující.
Daň z nabytí nemovitých věcí dělá čtyři procenta a počítá se z kupní ceny nemovitosti nebo takzvané směrné hodnoty, kterou na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad. Pokud šla daň na vrub plátce DPH – většinou jde o firmy, podnikatele či obce – a počítala se z kupní ceny nemovitosti, finanční úřad k ní připočetl ještě daň z přidané hodnoty.
Podle dvou rozsudků Nejvyššího správního soudu (NSS) byl ale tento způsob výpočtu chybný. Daň z přidané hodnoty totiž není majetkem plátce DPH, ale státu. Pokud například podnikatel prodával nemovitost, daň z přidané hodnoty pouze zinkasoval a poté odvedl eráru. Podle Nejvyššího správního soudu proto není důvod, aby se DPH do kupní ceny nemovitosti počítala. Stanovisko NSS nakonec uznalo i Generální finanční ředitelství.
U Nejvyššího správního soudu se ovšem projednával pouze případ, kdy chtěl finančák nesprávně vypočtenou daň po prodávajícím – konkrétně po obci Střelecké Hoštice. Jak jsme popsali výš, daň z nabytí nemovitosti ale mezi lety 2014 a 2016 mohli platit i kupci, od listopadu 2016 ji dokonce hradí povinně. Případ, ve kterém nesprávný výpočet berňáku poškodil kupující stranu, ale u Nejvyššího správního soudu neskončil. Proto se čekalo, jak se k problematice, kdy byl plátcem daně kupující, postaví Finanční správa.
Plátcem DPH je fyzická (podnikatel) či právnická (firma) osoba, která uskutečňuje ekonomickou činnost, přičemž obrat z ní přesahuje jeden milion korun ročně. Není to ale podmínka nutná, být plátcem DPH není vždycky za trest a občas můžou být dobré důvody zavázat se k placení DPH i dobrovolně.
Plátcem DPH většinou nejsou (pokud se jím nestali dobrovolně) drobní živnostníci nebo zaměstnanci. Pokud tedy úředník pan Vomáčka koupil před dvěma lety nemovitost (dům, byt, pozemek) od penzisty pana Vokurky, DPH ani jeden z nich neplatil a problém, o kterém se píše v článku, se jich netýká.
Pokud by ale pan Vomáčka koupil nemovitost, jejímž vlastníkem byla firma a zároveň jako kupující hradil daň z nabytí nemovitých věcí, může požádat o přeplatek na dani.
Ta na konci listopadu oznámila, že není důvod, aby se v situacích, kdy jde daň z nabytí nemovitých věcí na vrub kupujícího, nepostupovalo stejně. „Finanční správa se rozhodla aplikovat novou metodiku výpočtu nejen na případy, kdy je poplatníkem daně převodce, ale i na případy, ve kterých je poplatníkem nabyvatel. Bez ohledu na to, zda předmět daně z nabytí nemovitých věcí vznikl do konce října 2016 nebo od prvního listopadu 2016,“ uvedla Finanční správa v tiskové zprávě.
Zároveň Generální finanční ředitelství oznámilo, že bude špatně vyměřenou daň vracet. Přeplatky ovšem nepošle automaticky. Pokud patříte do skupiny poplatníků, kterým berňák účtoval daň z kupní ceny a DPH, je potřeba podat dodatečné daňové přiznání a požádat o vrácení přeplatku na dani. Dodatečné daňové přiznání ovšem musíte podat nejpozději do konce lhůty pro stanovení daně, která dělá tři roky. Počítá se ode dne, kdy uplynula lhůta pro podání řádného daňového přiznání.
Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí se podává nejpozději do tří měsíců od vkladu práva k převodu nemovitosti do katastru nemovitostí. Dejme tomu, že k prodeji nemovitosti a vkladu do katastru došlo v listopadu 2014. Lhůta pro podání daňového přiznání dělala tři měsíce – nejzazším termínem pro podání přiznání byl konec února 2015. Dodatečné daňové přiznání by v tomto případě šlo podat maximálně do konce února 2018.
V případech, kdy ještě není daňové řízení u konce – finanční úřad ještě nevyměřil daň a nepožádal o její zaplacení, provedou úředníci z berňáku správný výpočet sami. Finanční správa zároveň radí všem, kteří převod nemovitosti teprve chystají, aby v kupní smlouvě jednoznačně uvedli, kolik dělá kupní cena bez DPH a kolik samotné DPH. „V případech, kdy se prodává více nemovitých věcí najednou například rodinný dům se zahradou nebo byt s předzahrádkou, měla by být cena bez DPH a DPH rozdělena na jednotlivé komodity. Správným stanovením výše kupní ceny ve smlouvě poplatníci předejdou komplikacím při stanovení daně z nabytí nemovitých věcí,“ upozorňuje Generální finanční ředitelství.
Daň z nabytí nemovitosti není jediná, kterou je potřeba platit, když si člověk pořídí nový byt či dům. Vlastníků nemovitostí se týká ještě daň z nemovitosti a na rozdíl od první jmenované ji berňák účtuje každoročně. Víme, kolik na dani z nemovitosti zaplatíte v roce 2018.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
