Když uvažujeme o daních v souvislosti s nabytím nemovitosti, v první řadě pochopitelně záleží na tom, jakým způsobem k ní přijdeme. Nejčastěji to je:
- koupí – tedy úplatným nabytím,
- zděděním nebo darem – tedy bezúplatným nabytím,
- koupí družstevního bytu (přesněji koupí podílu v bytovém družstvu), případně převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Varianty postupně probereme.
Nemovitost nabytá koupí
Asi nejčastějším způsobem pořízení nemovitosti je její koupě. K ní dochází na základě kupní smlouvy, obecně upravené v občanském zákoníku. Jednou z jejích náležitostí je i kupní cena. Ta by měla být stanovená v konkrétní výši, nebo by měl být aspoň vymezen způsob jejího určení. Dále by měla být určena její splatnost a způsob úhrady. Z daňového hlediska jsou klíčové dvě okolnosti:
- jestli převod nemovitosti podléhá dani z přidané hodnoty, a pokud ano, jestli kupní cena DPH už zahrnuje,
- jestli prodávající rozdělí v kupní smlouvě cenu na část za pozemek a cenu za „stavební“ část (zejména u nemovitostí na investici je takové rozdělení výhodně, viz dál v textu).
Daň z přidané hodnoty se většinou týká jen nových nemovitostí (tedy kolaudovaných ne víc než před pěti lety nebo užívaných ne déle než pět let), případně nemovitostí po zásadní rekonstrukci, pořizovaných od podnikatele-plátce DPH (například developera). V takových případech by si měl kupující hlídat správnou definici toho, jak se bude DPH ve vztahu k ceně určovat, a jak tedy ovlivní konečnou cenu nemovitosti. V praxi nastávají nejčastěji následující situace:
- Kupní cena je stanovena jako „X Kč včetně DPH“ – tato textace jinými slovy říká, že kupující nezaplatí ani o korunu víc, než je X. Nešikovná může být v době, kdy se mají měnit sazby DPH, pak může jednu ze smluvních stran poškodit.
- Kupní cena činí „X + zákonnou DPH“ – nejspravedlivější formulace, která ani jedné straně neublíží, a to ani při měnících se sazbách.
- Kupní cena činí „X“ – nejspornější formulace, na druhou stranu pro kupujícího možná výhra. V minulosti se takto nejasně definovaná cena opakovaně dostala k soudu. A soudy konstantně rozhodují, že pokud prodávající ve smlouvě takto stanovil kupní cenu, pak prodávající nedostane z kupujícího ani o korunu víc. Od roku 2014 je navíc v občanském zákoníku přímo určeno, že pokud podnikatel spotřebiteli nesdělí údaje mimo jiné i o DPH, není spotřebitel povinen tuto daň podnikateli uhradit, když se později rozpomene, že ji do ceny zapomněl zahrnout.
Co za pozemek a co za „stěny“
U investiční nemovitosti, tedy pořizované nikoli pro vlastní bydlení, by se měl kupující snažit, aby kupní cena byla rozdělena na část související se stavbou a část vztahující se k pozemku. V ideálním případě je dobré zapsat to už do kupní smlouvy. Hodně se tím ulehčí život. Proč? Protože pokud chcete nemovitost pronajímat a oproti příjmům z pronájmu uplatňovat odpis nemovitosti, potřebujete z kupní ceny vyčlenit pozemek, který odepisovat nelze. Odpisy je možné dělat vždy jen z pořizovací ceny stavební části.
U převodů starších bytů a části starších domů to většinou nebude problém (i když někteří právníci kupní cenu rozdělovat nechtějí), protože budou převáděny dvě samostatné věci, a to pozemek a stavba. U každé této části si smluvní strany můžou dohodnout samostatnou kupní cenu už ve smlouvě. Tu pak kupující použije i pro následné vyčíslení odpisů.
U novějších nemovitostí to bude s rozdělením ceny složitější. Od účinnosti nového občanského zákoníku totiž platí zásada „superficies solo cedit“ neboli povrch ustupuje půdě. Prakticky to znamená, že stavba je součástí pozemku a kupní cena se tedy sjednává jedna, a to za jednu věc (pozemek, jehož součástí je stavba).
U těchto nemovitostí, případně i těch starších, kde cena rozdělena nebude, kupujícímu nezbyde, než cenu rozdělit následně. Zákon o daních z příjmů, respektive účetní předpisy, nestanoví, jak to konkrétně provést. Nicméně vždycky by to mělo být na základě kvalifikovaného odhadu. Při pořízení nemovitosti od developera lze využít jeho odhad, neboť ten by měl být dostatečně kvalifikovaný s ohledem na množství informací, kterými developer disponuje.
Při pořízení starších nemovitostí může ocenění provést i kupující sám na základě vlastního tržního ocenění, vždycky ale bude vyvstávat otázka, jestli takové ocenění bylo dostatečně kvalifikované. Větší jistotu novopečený vlastník nemovitosti získá tím, že rozdělením ceny pověří znalce. Vstupní cenu pro odepisování mu pak finanční úřad jen těžko zpochybní.
Koupě nemovitosti a daň z nabytí
Doposud platí základní pravidlo, podle kterého je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitosti) prodávající. Daň z nabytí je aktuálně čtyři procenta z nabývací ceny snížené o uznatelné výdaje (zpravidla cenu za znalecký posudek). Smluvní strany se ale můžou dohodnout, že poplatníkem bude kupující. Pokud se tak rozhodnou, měly by si dát pozor na to, jak tuto volbu do smlouvy uvedou. Finanční úřady totiž formalistně větu typu „daň zaplatí nabyvatel” neuznávají, a daňový dluh nadále vymáhají na převodci. Doporučuje se například formulace: „Poplatni´kem daneˇ z nabyti´ nemovity´ch veˇci´ je nabyvatel.“
Výše uvedené ovšem může být brzy minulost. V Parlamentu je novela zákona, která definitivně jako plátce daně z nabytí určuje výhradně nabývajícího. Novela by měla vstoupit v účinnost na podzim tohoto roku. Tím se Česká republika zařadí mezi většinu zemí Evropské unie, kde také daň hradí nabyvatel.
Výhodou této změny je jednoznačnost. Dnes je totiž poplatníkem daně převodce, nabyvatel ale za nezaplacenou daň ručí. Je-li poplatníkem daně nabývající, vychází navíc matematicky sazba daně o 0,16 procentního bodu lépe, než při stávajícím určení poplatníka (převodce). Určité problémy ale můžou nastat v případě financování koupě stoprocentní hypotékou. Kupující se bude muset se svou bankou dohodnout, jestli mu profinancuje i daň.
Připomeňme také, že první úplatný převod nového bytu (tedy do pěti let od kolaudace) je od daně z nabytí osvobozen, a to včetně souvisejícího pozemku. Už několik let není osvobození podmíněno činností převodce, tedy nemusí se ani jednat o developera, aby toto osvobození platilo.
Zděděné a darované nemovitosti
Specifický daňový režim mají bezúplatně nabyté nemovitosti. Daň z nabytí se jich netýká, vyřešit ale bude daň z příjmů – ta nahradila někdejší daně dědické a darovací.
Začněme jednodušší variantou – zděděnou nemovitostí. Majetek získaný v rámci dědictví je od daně z příjmů osvobozený, připomeňme ale, že na zděděné nemovitosti dopadá oznamovací povinnost, pokud hodnota souvisejícího příjmu přesáhne pět milionů korun. Oznamuje se místně příslušnému finančnímu úřadu vždy po skončení daného roku. A pozor! Za neohlášení hrozí drakonické sankce dosahující až 15 procent neoznámeného příjmu!
U nemovitostí získaných darem je situace složitější. Od daně z příjmů je osvobozené obdarování od příbuzných v linii přímé (děti, rodiče, prarodiče) a vedlejší (sourozenec, strýc, teta, synovec, neteř, manžel/manželka, manžel/manželka dítěte, dítě manžela/manželky, rodiče manžela/manželky nebo manžel/manželka rodičů) nebo od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně 1 rok před darováním ve společné domácnosti. Ostatní dary podléhají zdanění 15 procenty a po uplynutí kalendářního roku je třeba je zahrnout jako bezúplatný příjem do daňového přiznání. I tady velký pozor na povinnost ohlásit nabytí nemovitosti, která je od zdanění osvobozena a jejíž hodnota převýší pět milionů korun.
Závěrem doplňme, jak je to s bezúplatně nabytými nemovitostmi, pokud se je jejich nový vlastník rozhodne pronajímat a rád by si oproti příjmům z pronájmu uplatnil výdaj v podobě odpisu. Zákon o daních z příjmů u bezúplatně nabytých nemovitostí z odepisování vylučuje pouze nemovitosti nabyté darem, který byl od daně osvobozen. Pokud tedy bude nemovitost získána dědictvím nebo darem, který byl zdaněn, bude možné nemovitost ocenit takzvanou reprodukční cenou a z této ceny ji následně odepisovat. Reprodukční cena přitom představuje částku, za kterou by bylo možné koupit porovnatelnou nebo stejnou nemovitost v době ocenění.
Koupě družstevního bytu
Zcela specifický daňový režim mají stovky tisíc družstevních bytů, tedy bytů ve vlastnictví bytových družstev. Neměli bychom vlastně mluvit o koupi družstevního bytu, ale o koupi členských práv ve družstvu, které nemovitost vlastní. Tato skutečnost se projeví i na daních. Převod družstevního bytu je vždycky osvobozený od DPH, tedy ani u nových bytů nedochází k navýšení kupní ceny. Převod členských práv v družstvu je i osvobozený od daně z nabytí.
Zásadní nevýhodou družstevního bytu pak je, že ho nelze daňově odepisovat. Z daňového hlediska jsou tak družstevní byty určené na investici méně výhodné.
Řada družstev umožňuje převod bytů do osobního vlastnictví, což v praxi znamená, že člen ve vztahu k družstvu vypořádá své povinnosti (například doplatí anuitu, dluhy a podobně) a družstvo mu převede byt do osobního vlastnictví. Zároveň dojde k zániku jeho členství v družstvu. V těchto případech je zásadní, jak je převod do osobního vlastnictví smluvně „ošetřen“. Pokud se nabyvatel chystá byt pronajímat, měl by zohlednit zejména následující skutečnost:
- je-li převod bytu smluvně dohodnut jako bezúplatný, může ho nabyvatel v okamžiku zahájení pronájmu ocenit reprodukční cenou a oproti příjmům z pronájmu uplatnit odpisy z této ceny – pozor na nový postoj finanční správy k této problematice, podrobněji dole v boxu [aktualizace 24. 11. 2017],
- je-li převod bytu smluvně dohodnut jako úplatný, je odpisovou základnou nabývací cena, která je ve většině případů pouze symbolická, například dva tisíce korun. Uplatněný odpis tak v tomto případě výši daňového zatížení téměř nesníží. Nicméně i tato situace může mít řešení – pronájem se zahájí až po pěti letech od nabytí bytu.
V obou případech by pak mělo platit, že převod družstevního bytu do osobního vlastnictví nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Pozor, toto osvobození neplatí pro družstevní nebytové prostory jiné než garáž, sklep, komora.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
1. 6. 2016 19:53, Jaroslav
Daň z převodu by měla být zrušena.
V diskuzi je celkem (21 komentářů) příspěvků.