Pražská bytová krize a porcování krávy

Táňa Zabloudilová | 9. 6. 2019 | 4 komentáře

Nemůžeme přece zase stavět sídliště, říká pražský radní, který se pokouší vyřešit krizi bydlení.

Pražská bytová krize a porcování krávy

Náměstek pražského primátora pro územní rozvoj Petr Hlaváček jí v zatuchlé magistrátní kanceláři vestoje pizzu z krabice. „Hned jsem tam, chcete kafe? Prý jste říkala, že moc mluvím, že hodina nebude stačit.“ I jeho asistent si ze mě dělá legraci, když cestou míjíme řemeslníky. „My to tady rekonstruujeme, abychom část místností mohli pronajmout přes Airbnb.“

V Institutu plánování a rozvoje Prahy, kterému Hlaváček v letech 2015 a 2016 šéfoval, ho měli podřízení rádi nejen pro vtipkování, ale i pro ochotu ke kompromisu. Také pražskou krizi bydlení chce řešit umírněně, i když podle některých je doba, kdy si vedení Prahy mohlo umírněnost dovolit, už dávno pryč. Bude Praha městem jen pro bohaté? Podle Hlaváčka prý velké změny dělat nejde.​

Často říkáte, že je dobře, když na jednom místě žije hodně různých lidí.

Ano. Když se chystal strategický plán, dělali na tom i sociologové Radim Perlín nebo Ivan Gabal a ti tehdy říkali, že Praha má v tomhle pořád velkou hodnotu a že si má dát bacha na to, aby se to neztratilo. Teď jsme už v situaci, kdy je nedostatek dostupného bydlení a k té ztrátě by mohlo dojít.

Jste vůbec rád, že jste radním zrovna teď? Zdá se, že už se to pomalu mění a zabránit tomu procesu je stále těžší.

To si myslím taky, ale pořád věřím, že se to zdejší nastavení podaří přeprogramovat. Nebezpečí selhání si uvědomuju, protože procesy, které ovlivňují Prahu, jsou globální a silné. Lidi se ve velkém stěhují do velkých měst a cena bydlení roste. Zároveň je ale třeba říct, že v Praze většina investičních bytů slouží k nájemnímu bydlení, procento prázdných investičních bytů je tu malé.

Opravdu? Mně připadalo docela obtížné se dostat k důvěryhodným číslům.

Byty samozřejmě v čase nabývají na hodnotě, ale na pronájmu v Praze vyděláte víc, než když byt necháte prázdný. Není to hlavní problém a důvod potíží. Třeba za předchozí městské reprezentace nebylo město schopné moderovat diskuzi mezi investory a občany a myslelo si, že správné řešení je nadřadit lokální zájem nad ten celkový.

240 procent: zdražení bytů v Praze

Ceny bytů vyrostly v Praze za 14 let – od roku 2005 – 2,4násobně a od posledního krizového roku 2013 stouply o 69 %. Pro srovnání: ve zbytku republiky jsou byty dvakrát dražší než před čtrnácti lety a o 39 % dražší než na začátku ekonomického oživení. 

Zdroj: index cen bytových nemovitostí sledovaný ČSÚ. Index vychází z cen skutečně prodaných nových i starých bytů.

Asi myslíte konkrétně Zelené Petry Kolínské, takhle jejich působení na magistrátu konkurenční strany většinou interpretují.

Ano, však Zelení měli na starost územní rozvoj. Ale to nebyl jediný problém. Mohla za to samozřejmě i agresivita některých developerů a nepřipravenost města z hlediska investic do infrastruktury nebo dopravy. Věc, která městu nešla, je v teorii relativně snadná. Přichystáte území, připravíte infrastrukturální stavby, území rozkrájíte, vymezíte veřejný prostor, parcely pro stavění a pak do toho vpouštíte soukromý kapitál. V teoretické rovině jednoduché, že? V praxi jde ale o to, kdo to chce dělat a reálně bude dělat, jak jsou ti lidi schopní a organizovaní, jestli se na tom pracuje dlouhodobě a tak dále.

Můj oblíbený příklad je Mnichov. Svého městského developera koupili ve dvacátých letech, před sto lety. I u nás podobné kořeny existovaly: od dvacátých let tu fungovala státní regulační komise, která připravovala území, a do něho vstupoval celý vějíř investorů. Kino Oko na Praze 7 bylo postavené jako dům banky, stavěly církve, družstva… To už tu není. Navíc se Praha zvětšila. Zatímco na začátku první republiky měla 600 tisíc lidí, dnes se podle dat z telefonů ve městě pohybuje kolem milionu a pěti set tisíc lidí. Musíme o ní přemýšlet jako o dvoumilionovém městě a podle toho ji projektovat. No a to klíčové rozhodnutí spočívá v tom, zda ten proces bude moderovaný, nechci říkat regulovaný…

Klidně říkejte regulovaný.

jestli bude usměrňovaný, nebo jestli bude živelný – a ty dva miliony lidí budou bydlet v rodinných domech ve Středočeském kraji.

Živelné to bylo celou dobu od revoluce. To by znamenalo, že změna nepřijde.

Myslím, že teď by přijít mohla, protože všechna úspěšná města západní Evropy jsou…

… na český vkus docela socialistická.

Tak bych to neřekl. Ale prostě je v nich ten proces moderovaný a různé zájmy se v nich vzájemně vyvažují.

Tady se vždycky začne strašit tím, že když se bude něco regulovat, tak u nás bude zase socialismus. Přitom zmiňovaný Mnichov není městem, které by kapitalismus nějak škrtilo.

Win-win situace nastávají, když vymezíte veřejný zájem. Když řeknete, kde budou ulice, kde parky a tak dále – a do toho pak teprve vstupují investoři. To je ta cesta k úspěchu.

Pojďme k hlavní otázce: Bude Praha stavět byty? A jak?

Naše hlavní téma je teď městský developer. Tým, který by se na Institutu plánování a rozvoje věnoval v první fázi tomu základnímu: koordinaci a moderaci. Už se pracuje na významné studii v Bubnech, kterou představíme v létě. Na výkresech budu moct ukázat, kde se vymezuje park, kde ulice, jak má být zástavba vysoká, čím má být čtvrť charakteristická a že její součástí bude třeba filharmonie.

Takže vy už máte tým, který si na brownfieldu Bubny trénuje mediaci s developerem.

Ano. Jedná s jednotlivými vlastníky, s městskou částí, SŽDC, dopravním podnikem – je tam hodně aktérů a je vidět, jak významná je moderační role. Vysvětluju to na příkladu Maso jede. Víte, co to je?

Hovězí maso. Anatomie dobytka

Asi ne.

Takový ten náklaďák s nápisem Maso jede. Je na něm namalovaná kráva a popisky u kusů těla. Používám anglickou verzi, protože má krátké názvy a připomínají názvy firem, třeba RIB. Abyste z krávy získala konečný produkt, řízek nebo biftek, potřebujete ji zpracovat. A teď si představte, že do nóbl hospody ráno přijede to Maso jede a místo stejků z něj přivedou na provázku do kuchyně celou krávu. V téhle situaci jsou jednotliví vlastníci, když to město nemoderuje. Věc je pro ně moc velká, a proto jsou pražská rozvojová území dodneška neřešená.

Co bude Praha dělat pro to, aby v těch moderovaných projektech vznikalo bydlení pro všechny příjmové skupiny?

Investoři byli donedávna zvyklí, že mají spoustu problémů, čelí obstrukcím a ještě po nich občas někdo chce peníze. Když pak řeknete „Dejte mi 30 procent bytů, jako to dělají v Mnichově“, investor řekne: „Za co? Za to, žes mě tady trápil a sám nic neřešíš?“ Pokud je ale město aktivní, říkají: „Budeme o tom přemýšlet, protože chceme městu něco vrátit nazpátek.“

Když popisujete ochotu spolupracovat, zní to krásně, ale developeři přece jenom pracují pro zisk. Takže jak je město přiměje, aby nestavěli jenom luxusní byty?

Prostě pracujete na dohodě, hledáte kompromis a zjišťujete, jestli případně nemůžete spolupracovat na nějakém procentu bytů pro město. To zároveň chystáte na to, aby v kategoriích, jako jsou sociální bydlení, parky, školky nebo občanská vybavenost, bylo aktivní a stavělo samo. Tím získáváte developerské zkušenosti.

V problému dostupného bydlení jsou rozhodující tři faktory: množství bytů na trhu, podpora kultivovaného stavění a mnohost investorů a developerů. Jako za té první republiky. Dá se to přirovnat k přírodě: nejsilnější prostředí jsou mnohodruhová. Když bude systém postavený jen na developerech, nebude to dobrý. Když jenom na městě, taky ne. Proto podporuju i věci, jako jsou baugruppe, tedy jednotlivci, kteří najmou architekta, opatří peníze a staví. Potřebují pomoc města s vytipováváním pozemků, kterých moc není.

V tomhle období jsme schopni moderovat zmíněné projekty s městskými částmi a investory, připravit pilotní projekty s družstvy, Bubny, Smíchov, začít nějaký baugruppe, prostě pracovat na tom vějíři různých přístupů.

Ale baugruppe i jiné alternativní modely představují řešení jen pro malou skupinu obyvatel. A Praha je ve stavu, kdy vy samotní v prohlášení rady města říkáte, že na bydlení nemá v Praze ani střední třída.

Myslel jsem to tak, že bychom v těch čtyřech letech měli přispět k hledání nějaké pražské cesty. Města jako Mnichov nebo Vídeň nemůžeme kopírovat. V Německu a Rakousku vydávají povolení stavět magistráty na základě zákona. Města tak mají větší kontrolu, větší zodpovědnost, nemůžou se vymlouvat na stavební úřady. Když to zveličím, tak to razítko tam dává starosta. My teď máme smíšený systém státní správy a samosprávy a člověk nemůže být naivní: nedá se změnit úplně všechno.

Když jste zmínil Smíchov City financované skupinou Sekyra Group – přesně to je projekt, který se zdá, že může být parádní, ale asi tam nebudou byty pro běžné lidi.

(Přichází asistent náměstka Martin Červinka a potichu mu sděluje, že se blíží další schůzka: „Sekyra už tam šel.“)

Tak teď to budete probírat s ním, haha. 

Budeme probírat most z Karlína do Holešovic. Ale abych se vrátil k bydlení: zázračné řešení na to nemám. I tam, kde se na trh dostává víc bytů, se růst cen jenom zbrzďuje. Třeba Mnichov a Berlín jsou v tom velmi aktivní, a stejně tam ceny bydlení rostou.

Ale pokud město nebude stavět byty pro lidi s nižšími příjmy, tak tady nebudou.

Máme v koalici dohodu, že budeme stavět byty pro ty, které město potřebuje. Ale to jsou taky jenom někteří, pokud zrovna nejste učitelka nebo zdravotní sestra… Nemám jinou odpověď, než že se všichni musejí snažit, protože zázračnou metodu ještě nikdo nenašel.

Jestli se s tímhle přístupem města nevzdávají moc snadno.

Kdyby měl trh větší produkci, město by podporovalo vznik družstev a bylo i samo nějak aktivní, tak by to mělo stačit. Mám pocit, že v těchhle podmínkách už víc nezvládne.

Třeba v Berlíně lidé po privatizaci bytů velkým firmám protestují, protože v nich neúnosně rostou nájmy. Připravuje se tam referendum o jejich vyvlastnění a některé strany prosazují plošné zmražení nájmů. Kromě toho některé části vykupují byty od velkých vlastníků, i proto, aby tak tlačily ceny dolů. To přece není žádné zázračné řešení.

Bytový fond chceme zvětšovat taky. Jenomže když to přeženete s restrikcemi, developer není řezník nebo zemědělec a umí peníze vydělat jinak a jinde. Úspěšné město musí uvažovat obezřetně. Prostě si myslím, že Praha je v situaci, kdy se ještě nevyčerpala možnost toho postavit víc a kombinovat tržní princip s dalšími modely.

Petr Hlaváček

Petr Hlaváček

* 1961. Český architekt a urbanista, vysokoškolský pedagog. V letech 2015 až 2016 ředitel Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy. Od roku 2018 je zastupitelem hlavního města Prahy za uskupení Spojené síly pro Prahu a prvním náměstkem primátora pro oblast územního rozvoje a územního plánu.

Taky ale přece máte města, kde jsou povolovací procesy jednoduché, a byty tam jsou pořád strašně drahé.

Urbanizační tlaky jsou velké. Ve Skandinávii byty nepovažují za tržní zboží – a jsou tam na ně dlouhé pořadníky, i když jsou města a družstva aktivní. Nebuďme dogmatičtí, radši zkusme doplnit vějíř možností. Když si teď řekneme, že zbožštění vlastnictví bytu a auta pro každého bylo špatně, a začneme zase stavět sídliště, tak to bude taky blbě.

Nemusíte hned stavět sídliště.

Podle mě to nejlíp funguje jako s tou krávou. Jsem opatrný na takové ty zkratky, že za všechno můžou investiční byty nebo Airbnb.

Zkratkami argumentuje i druhá strana. Třeba že za všechno může přebujelá byrokracie.

To je taky nesmysl. Taky za tu situaci tady nemůžou jenom zelení. Jsem zvědavý, až přijdete za rok, jestli tu ještě budu… Už to slyším: „Co jste to říkal za kraviny?“ 

Líbil se vám článek

0
Ano
Ne

Diskuze

11. 6. 2019  |  12:46  |  bydelko.cz

Kvalita života v Praze klesá díky nadměrné automobilové dopravě, druhé nejhorší ovzduší v ČR je toho důkazem, udělají něco radní s tímto problémem?

10. 6. 2019  |  09:33  |  D

Místa na stavění má Praha dost. Jsou to místa po starých zaniklých továrnách a skladech. Třeba areál Lihovaru na Zlíchově a ještě všude kolem něho, tam je místa na řadu domů. Zastavovat zelené plochy mezi již stojícími domy, parkoviště a parky, či dokonce Krčský les, je zločin.

Vložit komentář

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK