Hypotéky: méně peněz pro více lidí?

Trh hypotečních úvěrů, které v současnosti využívá asi 100 000 domácností, zažívá období s velmi nízkými úroky. Snížena však bude i státní podpora. Tato, slovy mluvčího Ministerstva pro místní rozvoj ČR (MMR) Petra Dimuna, "novelka" současného vládního nařízení počítá s 1% podporou z úvěru oproti současným 2 %. "Pokles úroků z hypoték byl loni tak výrazný, že tomu musíme přizpůsobit i míru podpory," říká dále Petr Dimun. Situace je komplikovaná tím, že nové podmínky musí být schváleny do konce ledna, jinak podpora hypotečních úvěrů nebude moci pokračovat, více v levém sloupku.

Pokud by do konce ledna nebylo schváleno nové vládní nařízení o podpoře hypotečních úvěrů, nebylo by ji nadále možno vyplácet. Potíže nejsou v nedostatku peněz, ale v technickém problému - není možno vypočítat výši podpory. Dotace hypotečních úvěrů byly doposud řízeny dvěma vládními nařízeními. První z nich poskytovalo úrokovou dotaci na nákup nového bytu, ale ta se od loňského února nevyplácí (a ani letos nebude), protože průměrná úroková míra klesla pod 7 %. Podle druhého nařízení se dotace vyplácí na starší byty pro žadatele do 36 let, ovšem její výše se odvozuje od úvěrů podle první novely, tedy pro tento rok ji není z čeho počítat. Jak ale v prosinci řekl mluvčí MMR Petr Dimun, "poskytování podpory pro mladé lidi do 36 let není v roce 2004 ohroženo."

Do konce tohoto měsíce ale ještě bude platit současná úprava, kdy stát přispívá lidem ve věku do 36 let 2 % úroků při hypotéce na starší nemovitost. Pro výpočet podpory u starších úvěrů (tedy při skončení doby fixace úroku) se počítá od února s 1% podporou, stejně jako u nových smluv. Na podporu hypoték dostalo ministerstvo méně než na minulý rok, 430 místo 530 milionů.

Chystají se zásadní změny

Kromě této úpravy ovšem plánuje MMR i zásadní změnu koncepce do budoucna. Podpora hypotečních půjček má být nadále podle MMR "jedním z velmi efektivních nástrojů podpory bydlení ze strany státu," budou se ovšem měnit podmínky poskytnutí dotace. Plánovaný návrh MMR chce sjednotit podmínky pro hypoteční úvěr, neobsahuje věkové omezení u žadatelů ani u nemovitosti a neodvíjí se od průměrné sazby hypotečních úvěrů jako dosud. Žadatel, který prokáže, že v posledních pěti letech nevlastnil nemovitost určenou k bydlení, by měl měsíčně dostat 0,088 % hodnoty úvěru (tedy 880 Kč na každý milion), maximálně na 1 500 000 Kč půjčky a nejvýše po dobu patnácti let. Dotace by se nevyplácela, pokud by sazby klesly pod 3 %.

Ovšem jsou tu i problémy - například kontrola, zda se jedná o první nemovitost, může vést k jistým nespravedlnostem. Státní příspěvek by měl být totiž závislý pouze na vlastnictví nemovitosti v posledních letech. To by znamenalo, že by jej mohli dostat lidé, kteří nevlastní nemovitost, ale přitom patří mezi bohatou část populace. Naopak mladá rodina s nízkým příjmem žijící v nedostatečném bytě, byť vlastním, by již na dotaci nedosáhla.

Současné podmínky přiznání podpory k hypotečnímu úvěru

Žadatel nedovrší v roce podání věk 36 let, u manželů musí tuto podmínku splnit oba. Nemovitost musí být starší dvou let. Žadatel nesmí mít ve vlastnictví ani spoluvlastnictví jiný byt ani obytný dům. Nemovitost, na kterou je podpora žádáná, musí být ve výlučném osobním vlastnictví (či spoluvlastnictví manželů). Dotuje se byt do 800 000 Kč, rodinný dům s jedním bytem do 1 500 000 Kč. Maximální doba dotování je 10 let. Po maximálně pěti letech se dotace přepočítává podle tržní úrokové míry.

Pokud by se podařilo prosadit změnu koncepce s výší podpory 0,88 promile z hodnoty úvěru, znamenalo by to pravděpodobně mírnou úsporu pro státní rozpočet. Při současných úrokových sazbách by žadatel dostal menší příspěvek než dnes (o necelých 20 %), ovšem na druhou stranu by na dotaci dosáhlo mnohem více žadatelů. Podle MMR by tento systém také podstatně zvýšil transparentnost přidělování dotací a vzhledem k jednodušší koncepci i snížil náklady na administrativu. Zároveň konstantní podpora znamená lepší možnost plánovat své závazky jak pro klienty hypotečních bank, tak pro stát.

Změny spojené se vstupem do EU

V oblasti hypotečního financování budou probíhat i další změny - od května začne platit zákon o dluhopisech, který upravuje hypoteční legislativu pro vstup do Evropské unie. Na rozdíl od současné úpravy umožňuje bankám poskytovat i neúčelové (tzv. americké) hypotéky a dále bude možno zastavit nemovitost z jakéhokoliv státu Evropského hospodářského prostoru, ne jen z ČR, viz náš článek Nové hypotéky přinese nový zákon.
Koordinace s evropskými daňovými zákony přinese i další změnu, stavební práce v oblasti bydlení budou přesunuty do základní sazby DPH. Naštěstí ne hned, pro ČR je vyjednáno přechodné období do konce roku 2007, do kterého by měla platit současná 5% sazba DPH. Od letošního prvního května ale bude zúženo osvobození od DPH při převodů pozemků a skok bude poměrně razantní, z 0 na 22 % DPH. Podle představitelů MMR se to však dotkne jen určitých případů.

Jaké jsou vaše zkušenosti s hypotékami? Bude podle vás plánovaná koncepce hypotečních podpor přínosem pro český trh s bydlením? Má vůbec cenu podporovat bydlení, pokud není deregulováno nájemné?