Byty v novostavbách nejsou rozhodně ty nejlevnější, které je možné na trhu pořídit. Jak se tedy volba investičního bytu v novostavbě popasuje s touhou po co nejvyšším výnosu? Proč se každý čtvrtý nový byt prodá investorům?
Investiční byty v novostavbách jsou vhodné pro spolehlivé nájemníky ze střední a vyšší střední třídy, případně i pro cizince, kteří v Česku pracují a kterým ubytování platí jejich mateřské společnosti. Ale pozor, to všechno platí v první řadě pro Prahu – v menších městech může být situace, co se týče poptávky po lepších bytech na pronájem, hodně odlišná.
Aby byli vaši nájemníci spokojeni a vám byt přinesl kýžený výnos, je třeba splnit mnoho podmínek. Největší roli sehraje lokalita – dopravní dostupnost, parky a sportoviště v okolí – ale také např. parkovací místa nebo dispozice bytu.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Zacílení na movitější nájemníky není jediný důvod pro koupi investičního bytu v novostavbě.
Byty na pronájem dávno nekupují jen milionáři – čím dál častěji si je pořizují lidé, pro které má byt sehrát důležitou roli do budoucna. Má se stát domovem pro jejich děti, až vyrostou, případně variantou bydlení na stáří, anebo zdrojem renty, která bude suplovat pochybný důchodový systém.
A jsou tu i další případy, kdy se z bytu určeného původně pro standardní bydlení stane investiční byt. Mladé páry často začínají v developerských projektech s tak zvanými startovacími byty 1 + kk nebo 2 + kk, ale později se chtějí společně s malými dětmi přestěhovat do většího – čím dál častěji preferují 4 + kk. Pokud jim to finanční situace umožňuje, původní byt si můžou nechat a využít ho jako stabilní zdroj příjmu.
Kupujete-li tedy investiční byt s výhledem, že má svou důležitou roli plnit ještě za dvacet let, zřejmě nebudete volit byt v panelákovém domě. Oficiální životnost paneláků jak známo dávno expirovala a nikdo neví, co s nimi bude dál. Ačkoli jdou pořídit levněji, jistotou na stáří rozhodně nejsou.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Při výběru investičního bytu v developerském projektu mějte na paměti svou cílovou skupinu – tedy například manažera, který se právě přistěhoval do města, případně dokonce člověka z ciziny. Může jít také o pár mladých lidí. Stejně tak zajímavou skupinu nájemníků tvoří právě rozvedení (přišli o vlastní bydlení, kde zůstal partner s dětmi, a hledají rychle pronájem) nebo i starší manželské páry. A pak jsou tu živnostníci, kteří mají často problém získat hypotéku, přestože mají stabilní příjem – pro ty je variantou nájemní bydlení, nebo potom družstevní bydlení v novostavbách.
V Praze bude takových zájemců zřejmě vždycky dostatek, poptávku v menších městech musíte posoudit sami. Někde platí, že všichni lidé se stabilním příjmem si už pořídili vlastní bydlení, jinam přichází pořád dostatek nových pracovníků, aby se vyplatilo pronajímat. Do budoucna se navíc dá očekávat, že se Česká republika – kde se zatím trhají rekordy v tom, kolik procent lidí bydlí ve vlastním – začne přibližovat Německu a dalším západním trhům, kde je úplně běžné celoživotní bydlení v nájmu.
S ohledem na výše uvedené cílové skupiny je třeba vybírat vhodný developerský projekt. Velkou chybou by bylo nakupovat na okrajích měst nebo v satelitních městečkách. Dopravní dostupnost je v nájemním bydlení klíčová mantra. Zatímco při koupi vlastního bytu možná překousnete deset minut navíc v autobuse, abyste ušetřili na kupní ceně, jako nájemník chcete být v práci rychle.
Ačkoli by se tedy mohlo zdát, že nájemníci budou hledat byty hlavně v centru města, novostavby v širším centru Prahy mají esa v rukávu. Tím hlavním je parkování – váš manažer má vlastní auto, pro které bude žádat parkovací místo. A to v historické zástavbě těžko sežene.
Druhou výhodou je moderní dispozice – zatímco činžovní domy umí po nesčetných přestavbách hodně (nemile) překvapit, novostavby mají obvykle moderní dispozici s kuchyňským koutem a navíc umožňují flexibilní změny příček, pokud koupíte byt ještě takzvaně na papíře, tedy ve fázi projektu.
Zásadní roli budou hrát pro vaše mladé úspěšné nájemníky taky možnosti trávení volného času – sportoviště a parky, cyklostezky a tělocvičny, ale taky restaurace, kina nebo obchodní střediska. Čím lépe vybavenou lokalitu vyberete, tím snáz byt pronajmete. A možnosti pro aktivní trávení volného času dávají mimo jiné i terasy a balkony, s nimiž se taky setkáte častěji u novostaveb.
Výpočty ročního výnosu jsou při rozhodování, jestli koupit investiční byt (nejen) v novostavbě klíčovým faktorem. Nahoru ho může dostat několik triků.
První z nich je hypotéka. Když koupíte byt za půjčené peníze za stávajících nízkých úrokových sazeb, v poměru k vlastním vloženým prostředkům dosáhnete mnohem vyššího výnosu. Hypotéka zafunguje jako páka. Víc se dočtete v článku Hypotéka se vyplatí, i když máte peníze. Zafunguje jako páka.
Celou výši investice do nemovitosti lze navíc „daňově umořit“. Jak na to, se dočtete v článku Daňové výhody investic do nemovitostí.
Každá rada drahá? U nás se neplatí! Odborníci z realitní poradny na Peníze.cz poradí zdarma, ať už kupujete nebo prodáváte.
Byty v novostavbách ale můžou skrývat několik pastí, které by mohly zásadně otřást vaší investiční strategií zejména s očekávaným výnosem. Nejdůležitější z nich jsou poplatky – ty klasické, za vytápění nebo do fondu oprav, by měly být v novém domě nízké. To je důležitá výhoda oproti starým činžovním domům, které neprošly rekonstrukcí a můžou vám takhle udělat čáru přes rozpočet.
U novostaveb je jiné nebezpečí, a to služby navíc. Nenechte se nalákat na různé placené služby, jako je hlídaná recepce, bazén, ostraha, wellness centrum nebo park jako součást přilehlých pozemků. O to všechno se musí někdo starat a tuto péči určitě zaplatí majitelé bytů právě na poplatcích. Jenže nové nájemníky vám tyto služby pravděpodobně nepřivedou – to už byste cílili do příliš úzkého segmentu luxusních klientů, kteří si raději takový byt pořídí do svého osobního vlastnictví.
Problém se může objevit i tehdy, budete-li se snažit s ohledem na očekávaný výnos příliš ušetřit. Volba nejlevnější novostavby na trhu s sebou může přinést mimo jiné problémy s technickým stavem bytu nebo s nedodělávkami – kdo hodně šetří, ten pravděpodobně šetří spíš na materiálech a práci stavařů než na provizích, proto se mějte při koupi právě postavených bytů na pozoru.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
I pro investiční byty v novostavbách ovšem platí, že sehnat nájemníka může nějakou dobu trvat. Při výpočtu předpokládaného výnosu proto vždy počítejte s tím, že váš byt nemusí být pronajatý celých dvanáct měsíců v roce. Bezpečnější je kalkulovat s deseti měsíci pronájmu. Dva zbývající měsíce zabere hledání nového nájemníka a taky nezbytný úklid a vymalování bytu. Standardní doba smluvního pronájmu je jeden rok a bez ohledu na to, jak solidní nájemníky seženete, počítejte, že nájem po roce skončí.
Mnozí investoři ovšem nejsou ochotni věnovat dva měsíce v roce starostem se sháněním nového nájemníka. Právě u majitelů investičních bytů v novostavbách je oblíbená služba správy investičního bytu, kdy je veškerá údržba bytové jednotky, hledání nájemníků i komunikace s nimi v režii profesionálů.
Pokud zahrnete náklady na tuto službu do výpočtů výnosu, nebudete v budoucnu překvapeni, o kolik hodin cenného času vás připravilo řešení problémů spojených s provozem nemovitosti. Jistě znáte lepší trávení dovolené než řešit nefunkční elektriku, která se rozbila zrovna v okamžiku, kdy jste chtěli jít s dětmi k bazénu.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
8. 6. 2016 14:04, ppetr1
co to je investicni byt - neznam realne tento pojem.
jiste jej znaji realitni makleri - kdyz je to tak vyhodne, proc vsechny byty od developeru neskoupi - VZDYT JE TO TAK VYHODNE :-))
bludu od makleru jsem za poslednich 10 let slysel mraky - kupte levnejsi uz nebudou :-))
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.