Už v prvním dílu seriálu Investiční byt jsem říkal, že nemovitosti jsou záludné. Jednomu investorovi přinášejí takřka bezpracnou rentu, zatímco jiný má problém se vůbec dostat ze ztráty. Jak se zařadit do první, úspěšnější skupiny?
V zásadě jde o to koupit levný byt, který se podaří výhodně pronajmout a jehož cena do budoucna poroste. To asi není žádné překvapení. Ale pro další zvýšení výnosu můžete využít také vhodný mix vlastních a půjčených peněz (za dobrý úrok).
Hlavní ohrožení představují neplatiči, kteří váš byt blokují, ale neplatí nájem, nečekané náklady na opravy nebo rekonstrukce a pokles cen nemovitostí a pronájmů v dané lokalitě. Jak se jim vyhnout a výnos maximalizovat?
Dlouhodobý horizont: Zhodnocení nemovitosti
Zhodnocení nemovitosti v čase je první typ výnosu. Na rozdíl od akcií, se nemovitosti málokdy kupují na spekulace – koupit a rychle prodat se vyplatí jenom ve výjimečných případech. Mnohem lépe k nemovitostem pasuje strategie „kup a drž“. Zhodnocení je ovšemže typ výnosu, který zrealizujete až tehdy, když nemovitost prodáte (na rozdíl od příjmu z nájmu, který znamená každý měsíc jisté peníze na ruku).
Ceny nemovitostí rostou obvykle zhruba stejně jako inflace, tedy v současnosti zhruba o dvě procenta ročně. Samozřejmě i realitní trh zažívá vzlety a pády – pro příklad nemusíme chodit daleko, svého dna dosáhly ceny nemovitostí nedávno v důsledku ekonomické krize; je ale zřejmé, že teď ceny znovu mírně rostou.
Čím dál větší roli hraje u nemovitostí lokalita – zatímco před krizí zažíval český realitní trh plošný růst cen, dnes se rozevírají propasti mezi lokalitami – nejrychleji roste Praha, Brno a další krajská města, nejhůř jsou na tom severní regiony v Čechách i na Moravě. Z hlediska zhodnocení tedy nelze doporučit koupi levných bytů v okrajových částech republiky – potenciál je naopak zejména v Praze a Brně.
A velké rozdíly jsou také v lokalitách v Praze – někde ceny příliš neklesly ani v době krize, jinde ani dnes nerostou. Z hlediska výnosu je ideální umět vytipovat lokalitu, kde se nyní ještě prodává poměrně za levno, ale kde už startuje budoucí rozvoj. Tehdy je totiž možné počítat nejen se zhodnocením, ale také s výnosem druhého typu – měsíčním příjmem z nájmu.
Krátkodobý horizont: Příjem z nájmu
Příjem z nájmu, to je zjevná výhoda investic do nemovitostí, které slibují svým vlastníkům, že se nejpozději po splacení případného hypotečního úvěru můžou stát pohodlnými rentiéry. Měsíční výnos je všechno, co vám zbyde po splacení měsíčních nákladů na byt.
Má to ovšem jeden háček – vaše nemovitost musí být stále pronajata, a to co nejdráž.
Velkou a častou chybou je, že se chcete stát spíš „majitelem bytu – a pronajímat ho –“ než „investorem do nemovitosti“. V čem je rozdíl? Ten první kupuje byt pro sebe, pro svoji rodinu, tak aby se líbil jemu. A potom se snaží ho pronajmout. Ten druhý přesně ví, jaké chce nájemníky, kolik by měli zaplatit, a podle těchto svých cílů vybírá odpovídající byt.
Kdy je výše nájmu v ideálním poměru k pořizovací ceně bytu, tak aby vám vycházel zajímavý roční výnos? Doporučuji kupovat 2+kk v rozvíjejících se lokalitách, protože garsonky vycházejí příliš draho na metr čtvereční a omezují výběr nájemníků na singles, zatímco větší byty jsou drahé a pronajmete je většinou rodinám, které usilují spíš o nižší nájmy.
2+kk je ideální byt pro mladý pár, který právě rozjíždí kariéru, dosud nemá děti a vydělává zajímavé peníze. Když jeden přijde o práci, nájem zaplatí ten druhý. V Praze se dá takový byt sehnat za zhruba 2,4 milionu korun a pronajmout za deset tisíc korun měsíčně, což stačí, abyste dosáhli na pětiprocentní roční výnos – s využitím několika triků.
Nutnou podmínkou měsíčního výnosu je, že byt musí být pronajat neustále, pokud možno bez přestávek. Připravte se na to, že se nájemníci můžou měnit i každý rok (to je ještě dobrý scénář), vždy budete muset vymalovat a provést drobné opravy a hledat nové, solventní zájemce dostatečně včas, aby si nájemníci předávali klíče pokud možno ze dne na den.
Investiční tip: Pákování výnosu hypotékou
Koupíte tedy byt 2+kk v rozvíjející se lokalitě a pronajmete ho, pokud možno dlouhodobě, solventnímu mladému páru. Co víc můžete udělat pro výnos nad pět procent ročně?
Důležitým aspektem je samozřejmě financování koupě – jednak výhodná kupní cena, na které se dokážete dohodnout s prodávajícím, a dále také vhodná kombinace vašich a půjčených finančních prostředků. Chci vám doporučit – zejména nyní v době supernízkých úrokových sazeb – pákovat výnos hypotékou.
Představte si to takhle – buď za vlastní peníze, řekněme oněch 2,4 milionu, koupíte jeden byt, který se vám zhodnotí o dvě procenta ročně, a budete z něj inkasovat deset tisíc, které vám zůstanou skoro celé (po odečtení nezbytných nákladů). Anebo za stejné peníze pořídíte byty dva, čili získáte dvojnásobek – ale budete muset do nákladů zahrnout splátku hypotéky.
Dnes, kdy úrokové sazby jsou velmi nízko (kolem 2,5 %), zvedne tato páka čistý výnos u modelového bytu ze čtyř na 5,6 procenta ročně. Cenou za vyšší výnos bude samozřejmě prodloužená doba návratnosti a také vyšší riziko, protože pokud se vám nebude dařit byt pronajmout, budete nejen na nule, ale ještě budete muset platit úroky ze svého.
Jaký výnos vám přinesou různé investiční strategie, si můžete propočítat na výnosové kalkulačce pro investory do nemovitostí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
10. 12. 2014 10:25, David Kudrnovský
Já bych do pronajímání vůbec nešel. Znám hodně lidí, kteří se tím živí a mají s tím akorát starosti a mnoho z nich již dům nebo byt prodali. Byt Vám nájemníci téměř vždy zničí a potom riskujete neplatiče, kterých je čím dál více. Tak, že tenhle způsob podnikání není nejlepší. Bohužel spousty čecháčků si myslí, že když si koupí byt tak, že jim bude sám od sebe vydělávat a tak si vezmou 100% hypotéku a nakonec jim nezbyde ani byt a navíc musí splácet ještě hypotéku i když byt prodají tak většinou nikdy za tolik za kolik ho pořizovali.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
9. 3. 2015 15:04, Jarin
Dobrej článek, hlavně ten bod o pákování hypotékou je užitečnej. Co mi tam ale chybí je možnost pronajímat byt přes nějakou realitku, která může najít poměrně dobré nájemníky a postará se o spoustu věcí okolo. Takhle třeba mají známí pronajatí byt v Plzni od Pubec.cz a docela si to chválí.
V diskuzi je celkem (23 komentářů) příspěvků.